인천지방법원 2025타경34497. 경기도 부천시 원미구 중동 908 정화홈타운 5층 501호의 다세대주택입니다. 집합건축물대장상 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 유경식이며, 2020.07.24 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 125,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가 할인율이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금은 118,000,000원이고, 확정일자는 2019.10.22, 전입·점유는 2019.11.13입니다. 말소기준인 2021.08.04 가압류보다 전입이 빠르므로 자료상 대항력이 있습니다. 현재 최저가 기준 배당모형에서는 62,634,580원만 배당되고 55,365,420원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 본 리포트는 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 해당 주택임차권에 한정하여 해석해야 하며, 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34497 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 908 정화홈타운 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 심중로27번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 면적 | 43.62㎡ |
| 소유자 | 유경식 · 2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 156,810,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2021.08.04 갑구 10번 서울보증보험주식회사 가압류 59,748,319원입니다. 이후 2021.08.26 가압류 195,044,652원과 2025.09.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차권입니다. 한국토지주택공사는 2019.10.22 확정일자, 2019.11.13 전입·점유, 임차보증금 118,000,000원으로 자료상 대항력 有·우선변제권 有입니다. 임차권등기는 2021.12.14로 말소기준 뒤에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2019.11.13이므로 단순히 등기일만 보고 후순위라고 처리하면 안 됩니다.
| 구분 | 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 118,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 제공 자료에서 보증기관으로 표시되어 있으므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 집계는 0명이고, 보증기관 승계 신고 1건으로 구분합니다.
② 가격 비교 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 64,190,000원으로, 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰된 현재 회차 가격입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 44,933,000원, 4회 유찰 시 31,453,099원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이번 자료에는 해당 면적과 일치하는 실거래 비교값이 없습니다. 정화홈타운B동의 대상면적은 43.62㎡로 표시되어 있으나 면적 매칭은 되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 118,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 59,748,319원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 195,044,652원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 156,810,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 55,365,420원으로 계산됩니다. 이는 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 본 리포트의 실질 인수 판단은 말소동의 확약서를 적용하여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 물건 자체 리스크
감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있지만, 동시에 집합건축물대장 전유부에는 위반건축물이 명시되어 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 등기 권리보다도 위반 부분의 현황과 시정 가능성, 실제 사용 상태를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 정화홈타운B동은 8세대로 표시되어 있습니다.
- 입지. 부천시민회관 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 중동역·부천역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6m 포장도로, 서측으로 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 토지거래허가구역으로 2025.8.26.~2026.8.25.가 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,928,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대이고 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서의 범위와 조건을 원문으로 확인하세요.
- 보증기관 중복 집계 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 표시되어 있어 실제 임차인과 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 확약 대상 밖의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축·철파이프조·주거 10.3㎡의 현황과 시정명령 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 64,190,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 별도 실거래·매물 호가를 확인하세요.
- 배당표 구분. 55,365,420원은 확약 반영 전 룰상 인수액이고, 본 분석의 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·집합건축물대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 할인보다 ‘확약의 효력’과 ‘위반건축물’이 승부처
표면만 보면 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰되어 64,190,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 단순 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 2019.11.13 전입·점유를 갖춘 118,000,000원 주택임차권이 있어 배당모형상 55,365,420원이 인수되는 구조이기 때문입니다.
다만 해당 을구 7번 주택임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 제공된 정확도 규칙에 따라 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 점은 큰 권리 부담을 해소합니다. 반대로 위반건축물 등재, 감정요항표상 임대관계 미상, 비교 가능한 실거래 시세 부재는 그대로 남습니다.
따라서 결론은 “확약 반영 권리는 개선됐지만, 가격과 물건 자체 리스크는 별도 검증이 필요한 다세대”입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없고, 확약서 원문과 위반건축물 현황을 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
