서울남부지방법원 2025타경12325. 서울 강서구 화곡동 씨티하우스 비동 306호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 216,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,592,000원입니다. 등기상 현재 핵심 권리는 2024년 설정된 박중현의 주택임차권으로, 보증금은 215,250,000원입니다. 배당만 놓고 보면 현재 회차에서 108,243,712원이 배당되고 부족분 107,006,288원이 남지만, 매각물건명세서의 특별매각조건 때문에 이 부족분은 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.
하지만 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김다은이 2025.05.08. 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특별매각조건은 박중현 관련 반환청구권 포기·임차권등기 말소에 관한 것이므로, 김다은의 미상 인수위험까지 없애주는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제3층 제306호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17가길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 23.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 함은혜 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 110,592,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 박중현은 특별조건, 김다은은 별도 확인
2017년 수협은행 근저당은 2018.02.23. 일부포기로 이미 말소됐고, 2020년 조한나의 주택임차권도 2020.04.23. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.05.20. 박중현 주택임차권과 2025.05.08. 전입한 김다은입니다. 박중현은 임대차계약일 2022.03.09., 확정일자 2022.03.10., 전입·점유개시 2022.04.12.이고 보증금은 215,250,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다은 | 미상 | 미상 | 2025.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박중현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 215,250,000원 | 2022.04.12 | 2022.03.10 | 대항력 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 알려진 취득원가는 낮지만 ‘미상 인수’가 변수
씨티하우스비동의 확인된 거래는 3건입니다. 전용 21.91㎡가 2024.02.에 200,000,000원, 22.9㎡가 2023.11.에 189,000,000원, 25.01㎡가 2023.07.에 360,000,000원에 거래됐습니다. 주어진 최근 12개월 평균은 249,666,666원, 최신 거래는 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 21.91㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 22.9㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2023.07 | 25.01㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 249,666,666원 |
박중현의 실질 인수를 0원*으로 반영하면 현재 알려진 실질취득은 최저매각가와 같은 110,592,000원입니다. 이는 최신 거래 200,000,000원이나 주어진 최근 12개월 평균 249,666,666원보다 낮습니다. 다만 이 비교는 김다은의 미상 보증금·인수액을 포함하지 않은 값입니다. 따라서 현재 숫자만으로 “확정적으로 시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,348,288원 |
| 1. 임차인 박중현 보증금(우선변제) | 215,250,000원 | 108,243,712원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박중현의 미배당 보증금은 107,006,288원입니다. 다만 특별매각조건을 적용하면 박중현 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김다은의 보증금·우선변제 여부는 확인되지 않아 위 배당표에는 반영돼 있지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 박중현 부족분은 늘지만 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 박중현 배당 부족분 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 110,592,000원 | 107,006,288원 | 박중현 0원* · 김다은 미상 |
| 4회 유찰 시 | 88,473,600원 | 128,768,925원 | 박중현 0원* · 김다은 미상 |
| 5회 유찰 시 | 70,778,880원 | 146,145,140원 | 박중현 0원* · 김다은 미상 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 유찰할수록 박중현 부족분이 107,006,288원에서 128,768,925원, 146,145,140원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 박중현 관련 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어 그 부분의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 대신 특별조건 밖의 김다은 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 까치산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 399.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,316,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 22세대 다세대이고 확인된 실거래가 3건뿐이며 거래가격 편차가 커, 아파트보다 개별 호수의 상태·임차관계에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박중현 관련 배당 부족분이 실질 0원*이 되는 전제는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 확인하는 것입니다.
- 김다은 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본과 전입세대 확인을 통해 인수 가능 금액을 먼저 특정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김다은의 점유 부분도 미상입니다. 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 말 것. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 미상 임차보증금이 추가되면 실질취득가는 달라집니다.
- 실거래 표본 점검. 확인된 거래는 3건이고 189,000,000원~360,000,000원으로 편차가 큽니다. 면적·층·상태 차이를 원계약 자료와 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 216,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 110,592,000원까지 내려왔고, 박중현의 대항력 있는 보증금도 특별매각조건 덕분에 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 알려진 실질취득 110,592,000원은 최신 거래 200,000,000원보다 낮습니다.
그러나 김다은이라는 별도 점유자가 남아 있습니다. 전입은 확인됐지만 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 박중현에 대한 특별조건이 이 사람의 권리까지 소멸시킨다고 볼 근거는 없습니다. 다세대라는 환금성 특성, 3회 유찰, 제한적인 거래 표본까지 겹치는 만큼 가격은 매력적으로 보이지만 권리는 아직 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 결론은 박중현은 정리, 김다은은 미확정입니다.
