인천지방법원 2025타경34534. 김포시 월곶면 갈산리 414-1의 토지와 건물로, 감정 이용상태는 일반공장 및 공장·부대시설인 숙소 등입니다. 현재 소유자는 정현숙이고, 말소기준은 2016.07.08 중소기업은행 근저당권 708,000,000원입니다. 그 뒤 애큐온캐피탈 근저당 300,000,000원, 중소기업은행 가압류 307,642,027원, 2025.09.18 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 후순위 채권이 아니라 점유관계입니다. 조사된 8명 중 정근영은 말소기준보다 앞선 2015.09.08 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 정근영은 과거 소유자이자 등기부상 채무자와 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제시돼 있습니다. 따라서 임대차의 실질과 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인의 실질취득비용도 숫자로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 가능 점유는 별도

말소기준권리는 2016.07.08 설정된 중소기업은행 근저당권 708,000,000원입니다. 이후의 애큐온캐피탈 근저당권 300,000,000원과 중소기업은행 가압류 307,642,027원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 별도 판단입니다. 정근영의 전입일은 2015.09.08로 말소기준보다 빠르기 때문에 임대차가 실재하고 필요한 요건을 갖췄다면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있습니다.

임차인·점유자 — 8명 중 1명 선순위 가능

정근영 외 7명은 전입일이 말소기준 2016.07.08 이후라 전입일 기준 대항력이 없습니다. 다만 모든 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 차윤우는 2017.07.28 설정된 애큐온캐피탈 근저당권의 채무자와 동일인으로, 관계인 가능성을 함께 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

감정가 1,154,719,200원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 565,812,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 396,068,400원, 4회 유찰 시 277,247,880원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이 사건에서는 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가를 곧바로 실질취득비용으로 볼 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 565,812,000원 가정)

채권총액 1,315,642,027원 중 예상배당은 557,753,880원이고, 미배당은 757,888,147원입니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 정근영의 선순위 가능 임차보증금은 이 배당 시뮬레이션과 별개로 확인해야 합니다.

④ 입지·현황·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 갈산리 갈산교 남동측 인근으로, 주위는 공장·전·답·임야·농가주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 일반공장은 현황 공장으로, 공장·부대시설은 현황 숙소 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
• 현황차이. 목록3의 지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다. 목록2의 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 화장실 2.88㎡는 현황 소재불명입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물 ㉠㉡㉢㉣㉤은 평가 및 매각에 포함되고, 목록4 지상의 입목도 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 분묘. 목록4와 인접지 갈산리 산 109-10의 경계 부근에 제시외 분묘 1기가 조사됐으며 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 분묘로 제한받는 목록4 토지의 가격은 79,449,000원입니다.
• 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지및군사시설보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 성장관리권역 등이 포함돼 있습니다.
• 토지거래 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으며 대상자는 외국인 등, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정근영 임대차 원본 확인. 2015.09.08 전입의 실질, 임대차계약 존재 여부, 보증금 지급내역, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 정근영은 전 소유자·과거 채무자와 동일인이고, 차윤우도 애큐온캐피탈 근저당의 채무자와 동일인입니다. 점유의 법적 성격을 구분해야 합니다.
• 8명 점유현황 대조. 101호·102호·103호·201호·203호·303호 등 조사된 실제 점유상태와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 분묘·경계 확인. 목록4와 산 109-10 경계 부근 분묘의 정확한 위치는 지적측량이 필요한 것으로 평가돼 있습니다. 분묘기지권 성립 여부도 확인 대상입니다.
• 현황도로·소재불명 건물 확인. 목록3의 현황 도로 이용과 목록2 화장실 2.88㎡의 소재불명 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
• 최저가 49%만 보지 않기. 565,812,000원은 감정가 대비 49%라는 뜻일 뿐, 선순위 가능 임차보증금까지 포함한 실질취득비용은 아직 확정되지 않았습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다

이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격표가 아닙니다. 2015.09.08 전입한 정근영이 말소기준 2016.07.08보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없기 때문입니다. 게다가 정근영은 전 소유자·과거 채무자와 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성까지 함께 확인해야 합니다.

후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 공장·숙소의 복합 이용, 8명의 점유자, 현황도로, 소재불명 화장실 2.88㎡, 분묘 1기와 불분명한 분묘기지권까지 현장 리스크가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮으니 입찰”이 아니라 “선순위 가능 임차인의 실질과 승계금부터 확정한 뒤 가격을 계산”해야 하는 사건입니다.