인천지방법원 2025타경34558. 부천시 원미구 심곡동 우성맨션 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가 128,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,720,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2019년부터 선순위 대항력을 갖춘 120,000,000원 주택임차권입니다.
말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사 가압류입니다. 한국토지주택공사 주택임차권의 확정일자는 2019.08.09., 점유개시는 2019.09.27., 주민등록일자는 2019.09.30.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가 기준 예상배당은 61,191,040원에 그쳐 보증금 부족분 58,808,960원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 372-6 5층502호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 장말로 355-6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 45.54㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 5층502호 |
| 소유자 | 백상훈 (2019.10.07. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 152,913,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2001.12.05 |
| 규모 | 우성맨션 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력이 핵심
2013.04.24. 설정된 국민은행 근저당 60,000,000원은 2015.01.20. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사 가압류 778,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 부천시 압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·구분 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 신고 | 58,808,960원 |
한국토지주택공사 건은 보증기관 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명으로 보되, 등기된 120,000,000원 보증금 권리의 대항력·배당·인수 구조는 별도로 판단합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 128,000,000원의 49%입니다. 하지만 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크고 선순위 대항력이 있으므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차는 최저가 62,720,000원에 인수 58,808,960원이 붙습니다. 즉 가격 판단의 기준은 62,720,000원이 아니라 약 120,000,000원의 실질취득입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,720,000원 | 58,808,960원 | 낙찰가가 낮아도 인수액이 붙음 |
| 3회 유찰 시 | 43,904,000원 | 77,286,272원 | 낙찰가 감소분만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 90,220,391원 | 총부담은 보증금 수준에 계속 수렴 |
우성맨션 거래자료는 3건이며 대상면적 45.54㎡와 거래표본 37.09㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 직접적인 호가·시세 환산에는 주의가 필요합니다. 다만 최신 거래는 2026.02. 105,000,000원, 최근 12개월 평균은 107,500,000원입니다. 과거 2021.12. 85,000,000원 대비 최근 거래 흐름은 26.5% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 37.09㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 37.09㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 37.09㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.09㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 152,913,648원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,528,960원을 먼저 제외한 뒤 한국토지주택공사 보증금에 61,191,040원이 배당되는 계산입니다. 부족분 58,808,960원은 매수인 인수액으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2001.12.05. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 3m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역이며 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공시지가. 2,120,000원/㎡, 토지면적 142.0㎡입니다.
- 환금성. 우성맨션은 8세대이고 거래자료는 3건뿐이며 대상면적 45.54㎡와 거래표본 37.09㎡가 일치하지 않아 시세 표본의 직접 비교력이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저 62,720,000원이 아니라 선순위 보증금 인수까지 포함한 약 120,000,000원을 가격판단 기준으로 두세요.
- 확약서 문구 원본 확인. 현재 자료는 서울보증보험 주식회사의 ‘말소동의 확약서’까지 확인됩니다. 대항력 포기까지 포함하는지는 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 주택임차권 배당액 확인. 현재 계산상 배당 61,191,040원·인수 58,808,960원입니다. 세금 우선배당이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 낙찰가 43,904,000원, 4회 유찰 시 30,732,799원으로 내려가도 인수액은 각각 77,286,272원·90,220,391원으로 증가합니다.
- 거래면적 차이. 대상은 45.54㎡인데 거래사례는 37.09㎡이므로 105,000,000원·107,500,000원을 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 교부청구 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49%짜리 매입”
이 사건은 두 번 유찰돼 최저가가 62,720,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 있는 120,000,000원 주택임차권 때문에 가격구조가 완전히 달라집니다. 현재 회차 배당 후 남는 58,808,960원을 더하면 실질 부담은 보증금 수준으로 되돌아갑니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조여서 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
거래자료도 최신 105,000,000원, 최근 12개월 평균 107,500,000원으로 실질취득 약 120,000,000원보다 낮고, 표본면적 37.09㎡가 대상 45.54㎡와 달라 시세 확신도 역시 높지 않습니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있지만 대항력 포기까지 명시된 자료는 아니므로 현재 단계에서 인수를 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 낮은 최저가보다 선순위 보증금과 확약서 원문이 승부처인 사건입니다.
