인천지방법원 2025타경34575. 부천 상동 모건시티 6층 605호로, 집합건축물대장상 업무시설입니다. 감정가는 516,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 252,840,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.04.21 안양지구축산업협동조합의 근저당권 252,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건은 등기만 보고 “인수 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다. 김철희의 전입일은 2013.08.20으로 말소기준 2017.04.21보다 빠르고, 보증금 10,000,000원·월차임 1,200,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않았고 배당표에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34575 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 534-9 모건시티 6층605호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 길주로 81 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설 · 제6층 제605호 |
| 소유자 | 김성민 2분의 1 · 김철희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 252,840,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 213,842,982원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2013.08.29 김성민·김철희가 임의경매 매각으로 각각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.04.21 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.03.18 설정된 리치대부유한회사·송수용·변진석·장삼순·박소연 및 정우정의 근저당, 2024.03.13 원스틸주식회사 근저당, 이후 국·부천시 압류와 삼성카드·토스뱅크·서울보증보험 가압류, 2025.09.25 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철희 | 사무실 등 | 2013.08.20 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 디와이두영종합건술(주) | 사무실 등 | 2019.01.15 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 소멸 |
③ 배당 — 현재 회차에서 선순위 근저당도 일부 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,339,760원 |
| 임차인 김철희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 29 · 안양지구축산업협동조합 | 252,000,000원 | 248,500,240원 |
| 을구 34 · 리치대부유한회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 34 · 송수용 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 34 · 변진석 | 225,000,000원 | 0원 |
| 을구 34 · 장삼순 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 34 · 박소연 | 225,000,000원 | 0원 |
| 을구 35 · 정우정 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 41 · 원스틸주식회사 | 660,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23 · 삼성카드주식회사 | 19,889,185원 | 0원 |
| 갑구 26 · 토스뱅크주식회사 | 127,495,334원 | 0원 |
| 갑구 27 · 서울보증보험주식회사 | 21,908,923원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 252,840,000원 가정. 채권 총액 3,226,293,442원 중 예상배당 248,500,240원, 미배당 2,977,793,202원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가에 1,000만원을 더 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 252,840,000원 | 10,000,000원 | 262,840,000원 | 2,977,793,202원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 176,988,000원 | 10,000,000원 | 186,988,000원 | 3,052,583,274원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 123,891,599원 | 10,000,000원 | 133,891,599원 | 3,104,936,325원 |
김철희 보증금 10,000,000원은 현재 매각가보다 작은 금액이므로, 낙찰가가 내려가더라도 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 각 회차에서 매각가 + 10,000,000원이 실질취득비용이 됩니다. 따라서 “감정가 49%”라는 할인율만 보고 판단하면 실제 현금부담을 낮게 보게 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동역 서측 인근으로 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상동역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으며, 건물은 철근콘크리트조 8층 건물의 제6층 제605호입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 7,928,000원/㎡.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김철희 동일인 여부. 임차인 김철희와 공유자 김철희의 관계를 임대차계약서·점유자료로 확인해야 합니다.
- 인수액 반영. 현재 회차는 최저가 252,840,000원이 아니라 실질취득 262,840,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 사업자 점유. 디와이두영종합건술(주)은 2019.01.15 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 업무시설 환금성. 2회 유찰된 업무시설이므로 실제 임대수요·공실·관리비·전용부분 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차인부터
겉으로는 감정가 516,000,000원에서 2회 유찰된 252,840,000원짜리 물건이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2013.08.20 전입한 김철희의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 남는다는 점입니다. 현재 회차의 실질취득은 262,840,000원이며, 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 인수액까지 0원이 되는 구조가 아닙니다.
게다가 김철희는 공유자와 이름이 동일해 관계인·가장임차 가능성을 확인해야 하고, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 용도 역시 아파트가 아니라 업무시설입니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라, 선순위 임차인 10,000,000원·점유관계·세금·업무시설 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
