인천지방법원 2025타경34580. 부천시 소사구 송내동 ‘풍경소리’ 제2동 4층 401호, 전용 66.64㎡의 다세대주택입니다. 감정가 235,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,150,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.11.29. 설정된 주식회사온앤온대부의 근저당권 105,000,000원이고, 그 뒤 신용보증기금·경기신용보증재단·국민행복기금의 가압류, 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 매각물건명세서와 감정평가 요항에는 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있고 불법증축 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 실거래 평균보다 크게 낮다는 사실은 분명한 가격 신호지만, 위반 부분의 내용·시정 가능성·행정상 부담을 확인하지 않은 상태에서 곧바로 ‘저렴한 다세대’로 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34580 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 454-1 풍경소리 2동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 경인로120번길 88-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 백영란 · 2022.11.03 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 19,618,824원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 불법증축 확인 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 백영란이며, 2023.11.29. 주식회사온앤온대부의 근저당권 105,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류 17,378,360원, 경기신용보증재단 가압류 39,440,684원, 국민행복기금 가압류 8,099,930원, 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 표본은 3건
전용면적이 일치하는 제공 실거래 표본은 3건입니다. 평균은 190,000,000원, 최저 180,000,000원, 최고 195,000,000원이며 최신 거래는 2022.08의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 66.64㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 65.61㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 65.61㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 115,150,000원은 제공된 실거래 평균 190,000,000원의 60.6%입니다. 감정가와 비교하면 49%까지 내려왔습니다. 다만 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2022.08이므로, 이 숫자만으로 현재 상태의 정상 매매가를 확정하기보다 위반건축물이라는 개별 하자를 가격에 얼마나 반영해야 하는지가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사온앤온대부 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 17,378,360원 | 7,737,900원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,440,684원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,099,930원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 169,918,974원 중 예상 배당액은 112,737,900원, 미배당은 57,181,074원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 115,150,000원 | 112,737,900원 | 57,181,074원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 91,164,864원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 114,911,097원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
- 입지. 부천공업고등학교 남측 인근이며 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 2필지 일단의 공동주택 건부지이고 남측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 190.5㎡, 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없으나 집합건축물대장 표제부에는 위반건축물 표시가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물부터 확인. 담당 관할부서에서 불법증축의 위치·면적·시정 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 내부는 관련 공부서류와 일반적 이용상황을 고려해 평가됐으므로 현황이 도면 표시와 다를 수 있다는 감정평가 주의사항을 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 위생설비와 급·배수시설이 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 115,150,000원은 제공 실거래 평균 190,000,000원의 60.6%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 다만 하자 보정 전 숫자입니다.
- 권리 원본 대조. 주식회사온앤온대부 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류·압류의 소멸 여부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 단순하다. 남은 문제는 위반건축물이다”
현재 회차에서 감정가 235,000,000원이 115,150,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 평균 190,000,000원 대비 60.6% 수준입니다. 신고 임차인도 없고 등기상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조만 놓고 보면 복잡하지 않습니다.
하지만 이 물건의 결론을 가격 할인만으로 내리면 핵심을 놓칩니다. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시와 매각물건명세서의 불법증축 확인 요함이 명확하게 남아 있습니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 할인, 물건 하자는 확인 필수가 이 사건의 핵심입니다. 관할부서 확인으로 위반 부분의 실체와 처리 가능성을 해소할 수 있는지가 입찰 여부를 가르는 결정적인 조건입니다.
