서울남부지방법원 2025타경12329. 양천구 신월동 신한베스트빌 제5층 제501호, 전용 56.46㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 절반”이라는 데 있지 않습니다. 김진주가 2022.03.25 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.28로, 말소기준권리인 2022.07.08 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 보증금도 230,000,000원이라 통상적인 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 배당 계산상 김진주 보증금 부족분 110,745,626원이 남더라도 그 금액을 매수인이 실질적으로 인수하는 구조는 아닙니다. 이 특별조건이 없다면 대항력 보증금 230,000,000원이 실질취득액을 지배하지만, 이번 매각은 그 위험을 제거한 것이 가장 큰 특징입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12329 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-45 신한베스트빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.46㎡ · 지상5층 건 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 곽명지 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,811,750원 / 121,759,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.07.08 서민금융진흥원 가압류 9,615,772원입니다. 김진주의 전입일 2022.03.25는 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.02.28이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 119,254,374원이 우선 배당되고, 보증금 중 110,745,626원이 남습니다.
② 임차관계 — 실제 확인된 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.02.28 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 · 특별매각조건으로 인수 실질 0원 |
| 방소혜 | 미상 | 2025.03.14 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
방소혜는 2025.03.14 전입으로 말소기준권리인 2022.07.08보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 반면 김진주는 명확한 대항력 임차인이므로, 이번 사건은 반드시 특별매각조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 원문에서 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 본다
신한베스트빌은 총 7세대, 2003.04.02 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인되는 동일 면적 56.46㎡ 거래는 2022.04 5층 230,000,000원 1건입니다. 시세지표의 평균·최신 거래·최근 12개월 평균도 모두 230,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 56.46㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 평균 | 56.46㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액은 121,759,000원으로, 230,000,000원 시세지표의 52.9%입니다. 감정가 237,811,750원보다도 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 확인되는 거래시점이 2022.04이므로, 이 수치 하나만으로 현재 시장가격을 단정하기는 어렵습니다. 가격 할인폭은 크지만 현장 시세 확인이 반드시 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,504,626원 |
| 1. 임차인 김진주 보증금 | 230,000,000원 | 119,254,374원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,615,772원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진주 보증금 부족분은 110,745,626원입니다. 다만 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제5층 제501호입니다.
- 호수 표기 주의. 감정평가상 5층 전체가 501호이나 출입문 2개에 각각 501호와 502호로 표기하여 사용 중입니다. 현황과 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
- 입지. 신원중학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가 2,225,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 시세표본도 1건이므로 매도 시 가격 확인과 매수층 폭을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 김진주 권리 확인. 전입 2022.03.25·확정일자 2022.02.28·보증금 230,000,000원의 대항력 임차인입니다. 특별조건이 핵심입니다.
- 방소혜 점유 확인. 전입 2025.03.14로 대항력은 없지만 점유부분과 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 명도대상을 확인하세요.
- 501호·502호 표기 확인. 5층 전체는 501호이나 출입문 2개가 각각 501호·502호로 사용되고 있으므로 내부 구획과 실제 점유현황을 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 거래는 2022.04의 230,000,000원 1건뿐입니다. 최저가 대비 할인폭은 크지만 현재 매매·전세 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰, 건물 경매 평균도 3.0회입니다. 권리 외에도 상품성·명도·호수표기·환금성 요인을 함께 점검하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 특별조건이 지운다”
표면만 보면 상당히 위험한 사건입니다. 김진주의 보증금은 230,000,000원이고 전입은 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 현재 최저가 121,759,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 실제 배당 산식에서도 110,745,626원이 미배당됩니다.
그러나 이번 매각은 주택도시보증공사가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙었습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 121,759,000원입니다. 시세지표 230,000,000원과 비교하면 52.9% 수준이라 가격 여유도 큽니다.
다만 7세대 소규모 다세대이고 거래표본이 1건에 불과하며 이미 3회 유찰됐습니다. 더구나 5층 전체는 501호인데 출입문은 501호·502호로 나뉘어 사용 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 권리분석보다 특별매각조건 원문 확인, 실제 점유관계, 현재 시세와 환금성 검증입니다. 조건이 그대로라면 가격 매력은 분명하지만, 그 전제를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
