서울남부지방법원 2025타경12329. 양천구 신월동 신한베스트빌 5층 501호, 전용 56.46㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는다”는 일반 공식이 특별매각조건 때문에 그대로 적용되지 않는다는 점입니다. 김진주 씨는 2022.03.25 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.28로, 말소기준인 2022.07.08 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적으로 우선변제와 대항력 문제가 함께 존재합니다.
현재 최저가 97,407,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,153,326원을 먼저 제외한 뒤 김진주 보증금에 95,253,674원이 배당되고, 134,746,326원이 부족합니다. 통상적이라면 이 부족액이 매수인 승계 위험으로 이어질 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-45 신한베스트빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.46㎡ · 제5층 |
| 소유자 | 곽명지 (2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,811,750원 / 97,407,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 · 5층 전체가 501호이나 출입문 2개에 501호 및 502호로 표기하여 사용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2022.07.08 서민금융진흥원 가압류 9,615,772원입니다. 김진주 씨의 전입·점유는 2022.03.25로 그보다 빠르므로 대항력 요건상 선순위입니다. 이후 2024.04.11 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 들어왔고, 2024.12.20 양천구 압류, 2025.04.04 국민건강보험공단 압류, 2025.09.25 이 사건 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진주 | 건물 전부 · 2022.03.25 확정일자 2022.02.28 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
| 방소혜 | 미상 · 2025.03.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
방소혜 씨는 전입일이 2025.03.14로 말소기준 2022.07.08보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 승계 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유관계와 인도 범위는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 42.4% 숫자는 크지만 표본은 1건
신한베스트빌은 총 7세대, 2003.04.02 준공된 다세대주택입니다. 전용 56.46㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 2022년 4월 1건이며 거래가는 230,000,000원입니다. 현재 최저가 97,407,000원은 이 기준값의 42.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 56.46㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 평균 | 56.46㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
금액만 놓고 보면 실질취득 97,407,000원은 실거래 기준 230,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 실거래가 2022.04 단 1건에 그쳐 현재 가격대의 대표성이 약합니다. 최근 하락·상승 추세를 판단할 추가 거래가 없으므로, “시세보다 확실히 싸다”는 결론까지 확대해서는 안 됩니다. 특히 이 물건 자체가 이미 4회 유찰됐고, 같은 건물 경매 통계도 평균 유찰 4.0회로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,153,326원 |
| 1. 임차인 김진주 보증금 | 230,000,000원 | 95,253,674원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,615,772원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진주 보증금 미배당액은 134,746,326원입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 이 잔액은 매수인의 실질 인수액으로 이어지지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 97,407,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 북측으로 외곽공도와 접합니다. 공시지가는 2,225,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 1건뿐이며, 현재까지 4회 유찰됐다는 점을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 김진주 배당과 승계를 분리해서 판단. 배당표상 미배당 134,746,326원은 존재하지만, 특별조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 방소혜 점유 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유·명도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 501호·502호 표기 확인. 감정평가상 5층 전체는 501호이지만 출입문 2개에 501호와 502호로 표기해 사용 중이므로 내부 구조와 점유 단위를 확인하세요.
- 과거 실거래 과신 금지. 비교 가능한 거래는 2022.04의 230,000,000원 1건뿐입니다. 최저가 42.4%라는 숫자만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 4회 유찰 이유 점검. 권리 해소 구조뿐 아니라 현황, 명도, 상품성, 소규모 다세대의 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당 1.35억”보다 중요한 것은 특별매각조건
이 사건은 숫자만 보면 선순위 임차보증금 230,000,000원에 비해 매각대금이 97,407,000원이라 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 김진주 씨 보증금 134,746,326원이 미배당됩니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 97,407,000원입니다.
다만 이 사건을 단순한 “시세의 42.4%짜리 저가 물건”으로 보는 것도 위험합니다. 비교 실거래가 2022년 4월 1건뿐이고, 총 7세대 다세대주택이며 이미 4회 유찰됐습니다. 게다가 5층 전체 501호가 현황상 두 개의 출입문과 501호·502호 표기로 사용되고 있습니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 크게 줄었지만, 가격의 적정성과 환금성·현황 확인은 별개의 문제입니다.
