말소동의 확약서가 핵심이지만, 미상 임차인과 하락장이 남는다 — 부천 다올빌리지2차 403호

인천지방법원 2025타경34593. 부천시 소사구 송내동 다올빌리지2차 4층 403호, 전용 36.19㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박주희는 2020년 12월 17일 거래가액 212,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 220,760,054원으로 신청한 강제경매입니다.

이 사건은 오래된 근저당권이 남아 있는 구조가 아닙니다. 신한은행 근저당권 93,500,000원과 90,200,000원은 각각 2020년 3월 11일과 2020년 11월 19일에 말소됐고, 부천시 압류도 2022년 8월 4일 해제로 말소됐습니다. 그래서 선언된 말소기준은 2025년 9월 26일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 11월 14일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 위치에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기 흐름에서 현재 매수인 인수 여부를 좌우하는 권리는 을구 순위 5번 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 9월 5일, 확정일자는 2022년 9월 6일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 10월 28일이며, 임차보증금은 214,000,000원입니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025년 9월 26일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 확약과 미상 위험을 분리해야 한다

현재 최저가 148,400,000원에서 집행비용 2,877,600원을 먼저 공제하면 한국토지주택공사가 배당받는 금액은 145,522,400원입니다. 보증금 214,000,000원과의 부족분은 68,477,600원으로, 확약을 반영하지 않으면 매수인 인수액이 됩니다. 이 경우 매수인이 실제 투입하는 금액은 최저가와 인수액을 더한 216,877,600원입니다.

* 확약 적용 시 인수 0원은 말소동의 확약서의 유효성·적용 범위 확인과 해당 임차권등기의 실제 말소 완료를 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 전후 결론이 완전히 다르다

다올빌리지2차 전용 36.19㎡ 전후의 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 218,000,000원이지만 2022년의 295,000,000원 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 거래군은 이전 거래군보다 24.5% 하락했습니다. 최신 거래도 165,000,000원으로 내려와 있으므로, 전체 평균 218,000,000원만 보고 최저가가 크게 싸다고 평가하면 안 됩니다.

확약 미적용 기준 실질취득 216,877,600원은 최근 12개월 평균의 118.8%, 최신 거래의 131.4% 수준입니다. 낙찰가가 감정가의 70%로 내려왔어도, 대항력 임차보증금의 미배당액이 늘어 총 취득비용은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 확약이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트가 없습니다.

반대로 확약이 유효하게 적용되어 인수가 0원이 되면 실질취득은 148,400,000원으로 최근 12개월 평균의 81.3%, 최신 거래의 약 89.9%가 됩니다. 다만 시장 추세가 -24.5%이고 구영숙의 임차관계가 미상인 만큼, 이 수치만으로 안전한 저가매수라고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)

한국토지주택공사 보증금의 배당 부족분은 68,477,600원입니다. 다만 을구 1번과 2번 근저당권은 등기부상 각각 2020.03.11.과 2020.11.19. 말소됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그 결과 확약을 적용하지 않은 단순 합산 총액은 215,708,888원~216,877,600원 범위로 큰 차이가 없습니다. 최저가가 148,400,000원, 103,880,000원, 72,716,000원으로 내려가더라도 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천남중학교 북측 인근이며 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 403호이며 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 장방형 토지로 서측 포장도로에 접하며 소로2류 폭 8m~10m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 동일 면적 실거래는 165,000,000원부터 295,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 거래 추세는 -24.5%로 하락했습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권 전부에 적용되는지, 말소 시기와 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 실제 말소 확인. 확약서 제출만으로 인수가 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 매각 후 해당 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 구영숙 임대차 확인. 전입세대확인서, 임대차계약서, 주민등록일자, 확정일자와 보증금을 대조해 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 구영숙 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 가격 기준 분리. 확약 미적용 시 실질취득 216,877,600원, 확약 적용 시 148,400,000원*으로 결론이 달라집니다. 입찰 판단 전 두 시나리오를 분리하세요.
• 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -24.5%이고 최신 거래는 165,000,000원입니다. 전체 평균 218,000,000원을 가격 상한의 주된 근거로 삼지 마세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부, 인도명령 대상 여부, 이사 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 확인돼야 가격표가 바뀐다”

이 사건을 최저가 148,400,000원짜리 다세대주택으로만 보면 안 됩니다. 확약을 적용하지 않으면 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액 68,477,600원이 따라붙어 실질취득은 216,877,600원입니다. 최근 12개월 평균 182,500,000원과 최신 거래 165,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -24.5% 하락 중이므로 가격상 매력이 없습니다.

서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 유효하고 을구 5번 임차권이 실제 말소된다면, 주된 인수는 실질 0원*으로 바뀌고 취득비용은 148,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 실제 임차인 구영숙의 전입일과 보증금이 미상이라는 별도 문제가 남습니다. 따라서 결론은 확약 유효성 확인 전 보류, 확약 밖 임차관계까지 해소된 뒤에만 조건부 검토입니다.