인천지방법원 2025타경34604. 부천시 원미구 역곡동 수정빌라 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김영민은 2015.10.23. 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체는 매수인 인수액 0원으로 정리되지만, 두 가지는 별도로 확인해야 합니다. 첫째, 등재된 임차인은 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다. 둘째, 배당 시뮬레이션에는 2015.09.24. 말소된 을구 1번 근저당이 포함돼 있고, 우리은행 근저당도 2021.07.26. 채권최고액 114,933,500원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 배당관계는 등기 원문과 채권계산서를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 36-25 수정빌라 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 원미구 지봉로34번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 74.71㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김영민 (2015.10.23. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 105,100,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 우선변제권, 보증기관 승계 신고도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 점유자와 전입세대 열람 결과가 확인되기 전까지 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 62.0%지만 거래 표본은 한 건
가격 비교에는 최저가와 인수액을 합한 실질취득액 165,900,000원을 사용합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저매각가와 같습니다. 시세 자료상 동일 면적 74.71㎡ 거래는 2022.07. 2층의 267,500,000원 한 건이며, 집계 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 74.71㎡ | 2 | 267,500,000원 |
| 집계 평균 | 74.71㎡ | 1건 | 267,500,000원 |
수치상 실질취득액은 집계 시세의 62.0%로 낮습니다. 감정가 237,000,000원도 해당 거래가 267,500,000원보다 낮습니다. 다만 표시된 거래가 2022.07. 한 건뿐이어서 최근 시장가격, 층 차이, 내부 상태를 충분히 반영했다고 보기 어렵습니다. 따라서 62.0%라는 비율만으로 즉시 저평가라고 결론 내리기보다 인근 다세대주택과 현재 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 126,500,000원 | 84,777,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 어드벤스대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 오케이파이낸셜대부 | 74,100,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 앤알캐피탈대부 | 66,300,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 오케이파이낸셜대부 | 79,300,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 오케이저축은행 | 31,522,724원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 우리금융저축은행 | 21,493,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 503,216,459원 중 예상배당은 162,777,400원, 미배당액은 340,439,059원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 총 8세대의 수정맨션입니다. 사용승인일은 2000.11.24.입니다.
- 입지. 부천동초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 8m 미만, 남측으로 폭 10m 내외의 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 장방형입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 동일 면적 거래가 한 건이라, 아파트처럼 표준화된 시세와 거래량을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문, 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2001.02.19. 근저당은 2015.09.24. 말소됐고, 현재 말소기준은 2015.10.23. 우리은행 근저당입니다.
- 채권최고액 변경 확인. 우리은행 근저당은 최초 126,500,000원에서 2021.07.26. 114,933,500원으로 변경됐습니다.
- 배당표 오류 가능성. 배당 시뮬레이션에 이미 말소된 을구 1번 근저당이 포함돼 있으므로 배당요구종기 내역과 채권계산서를 확인하세요.
- 시세 추가 조사. 267,500,000원 거래는 2022.07. 한 건입니다. 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 함께 비교하세요.
- 5층 상태 점검. 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·수리비. 체납 관리비와 내부 수리 범위를 확인해 실질취득액에 합산하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역의 대상과 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 현장 검증”
이 물건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 인수 권리 측면은 비교적 단순합니다. 실질취득액 165,900,000원은 집계 시세 267,500,000원의 62.0%로 숫자만 보면 유리합니다.
그러나 시세 근거는 2022.07. 거래 한 건뿐이고, 수정맨션은 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 임대관계도 미상이며, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 곧바로 싸다”가 아니라, 실제 점유·내부 상태·현재 시세·배당자료를 확인한 뒤 가격 메리트를 확정해야 하는 유형입니다. 권리는 합격, 가격과 점유는 조건부 확인. 입찰의 승부처는 현장조사와 원본 대조입니다.
