인천지방법원 2025타경34610. 부천시 오정구 고강동 신세계드림빌 지층102호, 전용면적 43.93㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 윤건호는 2021년 2월 18일 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 청구액 111,891,791원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 주택임차권과 말소동의 확약의 관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2021년 1월 15일, 확정일자 2021년 1월 19일, 주민등록일 2021년 2월 3일, 점유개시일 2021년 2월 5일로 현재 말소기준인 2025년 9월 29일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 339-16 신세계드림빌 지층102호 도로명: 경기도 부천시 오정구 역곡로433번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.93㎡ · 지층 제102호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 2001.07.18 · 총 10세대 |
| 소유자 | 윤건호 (2021.02.18. 매매, 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 111,891,791원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
2003년 가압류·압류와 한국주택은행 근저당은 2005년 10월 19일 과거 경매 매각으로 말소됐고, 오정농업협동조합 근저당도 2014년과 2018년에 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 핵심은 2023년 4월 7일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권, 2025년 9월 29일 강제경매개시결정, 그 이후의 국민건강보험공단 압류입니다.
현재 말소기준은 2025.09.29. 강제경매개시결정입니다. 국민건강보험공단 압류는 그 이후이므로 매각으로 소멸하지만, 한국토지주택공사 임차권은 전입·확정일자·점유가 모두 말소기준보다 앞서 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 최저가 65,100,000원에서는 집행비용을 제외한 63,528,200원만 배당되고, 부족분 27,471,800원이 남습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건
| 신고 주체 | 성격 | 보증금 | 기준일 | 권리 판단 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 신고 건물의 전부 · 주거용 임차권등기 | 91,000,000원 | 확정 2021.01.19 전입 2021.02.03 점유 2021.02.05 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 | 룰상 27,471,800원 실질 0원* |
※ * 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 한국토지주택공사 명의 임차권 전부에 적용되고 실제 말소까지 이행된다는 전제입니다. 확약 원본의 작성 주체·대상 권리·조건·말소 시점을 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 지표의 46.5%
신세계드림빌은 총 10세대, 2001년 7월 18일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 2건이며, 대상 전용면적 43.93㎡와 비교되는 거래 면적은 44.55㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 44.55㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 44.55㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
시세 지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 140,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 3.7% 높은 흐름입니다. 확약 반영 실질취득 65,100,000원은 최근 12개월 평균의 46.5%, 전체 거래 평균 대비 최저가 비율은 47.3%입니다. 따라서 권리 확약이 확실하다면 표면상 가격 차이는 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,571,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 91,000,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 111,891,791원 | 0원 |
| 3. 국민건강보험공단 압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 차감 후 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 배당표상 부족분은 27,471,800원이지만, 제출된 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 대상은 지층 제102호입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 드라이비트 외벽과 샷시창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,909,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으나 등기상 층수와 현황·건축물대장 층수가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 순위 8번 한국토지주택공사 주택임차권 전부를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당 등 어떤 조건에서 임차권 말소가 이행되는지와 별도 제출서류 유무를 확인해야 합니다.
- 확약 배제 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차에도 27,471,800원의 인수 가능액이 생기므로 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 지층 현장 확인. 채광·환기·결로·곰팡이·누수·침수 흔적과 창호 높이, 외부 노출 정도를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 잔존 동산 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 층수 차이 확인. 등기상 5층 표기와 건축물대장상 지하 1층·지상 4층 구조가 매각 대상 표시와 일치하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 비교 거래가 1층·2층 2건뿐이므로, 지층 감가와 수리비를 반영한 별도 매도가격을 산정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만든다”
확약을 제외하고 보면 이 물건은 보증금 91,000,000원의 선순위 임차권이 최저가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 머무르므로, 최저가 65,100,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약을 반영하면 결론이 바뀝니다. 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 65,100,000원입니다. 이는 최근 시세 지표 140,000,000원의 46.5% 수준이어서 가격상 여유가 있습니다.
다만 대상은 2001년 사용승인된 10세대 규모의 지층 다세대주택이고 실거래 표본도 2건뿐입니다. 등기와 건축물대장의 층수 표시도 다릅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약 원본 확인 시 가격은 매력적, 지층 상태와 환금성은 보수적으로”입니다.