인천지방법원 2025타경34628. 김포시 대곶면 석정리 53에 있는 공장 및 숙소와 토지입니다. 토지는 공장용지 1,696㎡이며, 건물은 철골조 판넬지붕 단층 구조, 부속건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 구조입니다. 소유자는 신운학이고, 2002.02.06. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다.
권리구조의 기준점은 2002.03.08. 접수된 중소기업은행 채권최고액 110,000,000원의 근저당입니다. 같은 날부터 2024.08.29.까지 중소기업은행 근저당이 다수 설정됐지만, 모두 말소기준권리 또는 그 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리 소멸과 물건의 사업성은 별개입니다. 일괄매각 대상에 목록 3 지분, 제시외 건물, 제시외 기계기구인 계근대, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 목록이 포함됩니다. 관정은 건물에 포함해 평가됐고 컨테이너는 평가와 매각에서 제외됩니다. 기계기구는 조사 당시 가동이 중단돼 성능과 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 석정리 53 · 경기도 김포시 대곶면 대곶북로305번길 42-15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 숙소 |
| 토지 | 공장용지 · 1,696㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철골조 판넬지붕 단층 · 부속건물 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 신운학 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,633,908,000원 / 1,143,736,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,068,334,991원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록 3 지분매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구(계근대) 포함 · 관정 포함 · 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 배당으로 정리, 인수액은 0원
말소기준권리는 2002.03.08. 중소기업은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당은 최초 채권최고액 240,000,000원으로 등기됐다가 2002.05.20. 채권최고액 220,000,000원으로 경정된 내역이 있습니다. 현재 예상배당표는 제공된 배당 시뮬레이션에 따라 을구 2번 채권액을 240,000,000원으로 반영하고 있으므로, 입찰 전 등기 원문과 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
2023.12.12. 신용보증기금 가압류 128,640,000원은 2024.07.24. 말소됐고, 2024.03.06. 경기신용보증재단 가압류 19,166,668원도 2024.07.02. 말소됐습니다. 2025.10.01. 중소기업은행이 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘70%라 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,143,736,000원으로 감정가의 70%이며, 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일·유사 공장 거래를 비교할 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가의 시장 적정성을 직접 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,143,736,000원 | 1,129,898,640원 | 272,908,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 800,615,200원 | 790,209,048원 | 612,597,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 560,430,640원 | 552,426,334원 | 850,380,334원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가면 채권자의 미배당은 272,908,028원에서 612,597,620원, 850,380,334원으로 늘지만, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 낙찰자 인수 위험이 커진다는 뜻이 아니라 후순위 채권자의 회수 부족이 확대되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,143,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,837,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 128,640,000원 | 109,898,640원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,166,668원 | 0원 |
| 9. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,402,806,668원 중 예상배당액은 1,129,898,640원이며, 미배당액은 272,908,028원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 석정2리 마을회관 서측 인근이며, 주위는 공장과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공장 및 숙소로 이용 중이며, 공부상 부속건물 사무실은 현황상 숙소입니다.
- 구조·설비. 철골조 판넬지붕 단층과 경량철골조 판넬지붕 단층 부속건물이며 기본적인 위생설비가 돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,696㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역 산업형, 성장관리권역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역인 전방지역 25km 협의지역, 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있어 관계부서 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 주거용보다 수요층이 제한되는 공장·숙소 복합 물건이며, 기계기구 상태와 실제 사업 활용 가능성에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 작동검사. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 목록은 조사 당시 가동 중단 상태였습니다. 성능과 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물, 제시외 기계기구인 계근대와 관정은 포함되고 컨테이너는 제외됩니다. 물건번호별 경계와 실제 소재를 대조하세요.
- 지분매각 확인. 목록 3은 지분매각이므로 매각 대상 지분과 이용·처분 범위를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 경정 확인. 을구 2번 근저당은 채권최고액 240,000,000원 등기 후 220,000,000원 경정 내역이 있습니다. 배당표와 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장 운영자, 숙소 사용자와 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 인허가·규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등과 현재 공장 용도의 적법성을 관계부서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정서 세부 내역, 인근 공장용지 거래, 건축물 상태와 기계기구 잔존가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·감정·배당 자료를 기준으로 한 자동 분석입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 투자는 같은 말이 아니다”
이 물건은 권리만 보면 구조가 선명합니다. 2002.03.08. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 일괄매각과 지분매각이 함께 얽혀 있고, 제시외 건물·계근대·관정·기계기구가 포함되는 반면 컨테이너는 제외됩니다. 특히 가동 중단된 기계기구의 성능과 공장·숙소의 실제 사용 상태를 확인하지 않은 채 감정가의 70%라는 숫자만 보면 위험합니다. 권리는 정리형, 물건은 현장검증형. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 매각 범위와 설비 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
