서울남부지방법원 2025타경12333. 염창역 북측 인근 대림밸리 5층 503호, 전용 29.98㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박래한은 2022.05.28. 매매계약을 체결하고 2022.06.30. 거래가 395,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 임대차계약일에 임차인 배정일이 보증금 395,000,000원으로 계약했고, 2022.06.30. 주민등록과 점유를 갖췄으며 확정일자는 2022.06.17.입니다.
등기부에 존재했던 강서농업협동조합 근저당권 2건은 2022.06.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.07.10. 배정일 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.09.25. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 임차권은 경매개시결정보다 앞서고 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사돼, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 714-14 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.98㎡ · 지하1층·지상12층 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 / 규모 | 2021.12.03 · 16세대 |
| 소유자 | 박래한 (2022.06.30. 거래가 395,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 253,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원*
말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 배정일의 주민등록·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로, 권리의 선후만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 253,440,000원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 249,091,840원이 배당되고, 보증금 중 145,908,160원이 남습니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 특별매각조건이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있어, 매수인의 실질취득액은 최저가 253,440,000원에 인수금 0원을 더한 253,440,000원*입니다. 최저가가 더 내려가더라도 특별매각조건이 동일하게 적용·이행되는지가 판단의 전제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배정일 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.06.30 | 2022.06.17 | 395,000,000원 | 신청 2024.07.10 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 낮지만 거래 표본의 최신성이 약하다
대림밸리 전용 29.98㎡대의 제공된 실거래는 2건입니다. 2024.02. 3층 358,000,000원, 2024.04. 6층 395,000,000원이며 평균은 376,500,000원입니다. 현재 최저가 253,440,000원은 이 평균의 67.3%, 최신 거래 395,000,000원의 약 64% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.98㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.02 | 29.82㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 376,500,000원 |
수치만 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 거래가 모두 2024년이고 표본이 2건뿐이어서 2026.08.04. 매각기일의 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%로 제공돼 있습니다. 따라서 “비교거래보다 낮다”는 사실과 “현재 시장에서 바로 환금된다”는 판단은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,348,160원 |
| 1. 임차인 배정일 보증금 | 395,000,000원 | 249,091,840원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 산술상 미배당 | - | 145,908,160원 |
| 매수인 실질 인수 | - | 0원* |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 산술상 미배당액은 특별매각조건에 따라 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 분석했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.12.03입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 염창역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기· 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,390,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 제공된 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%여서 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기 대상, 적용 범위, 임차권등기 말소 조건과 이행 시점을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소 서류 확인. 매각 후 배정일 명의 임차권등기의 말소에 필요한 절차와 제출 주체를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 구분. 조건 이행 시 253,440,000원*, 조건 미반영 산술값은 399,348,160원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.06.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 효력을 원본 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계는 감정서상 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래 표본 보정. 비교거래가 2024년 2건에 불과하므로 2026년 현재 호가와 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 이용 가능 차량 규격, 유지관리 상태와 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 인수 0원”
이 물건의 등기만 보면 보증금 395,000,000원의 대항력 임차권이 최저가보다 커서 매수인이 145,908,160원을 인수하는 전형적인 고위험 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구해 결론이 바뀝니다. 조건 이행 시 실질취득은 253,440,000원*, 매수인 인수는 0원*입니다.
가격은 제공된 2024년 비교거래 평균 376,500,000원의 67.3%로 낮지만, 16세대 소규모 오피스텔이고 거래 표본은 2건뿐이며 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “무조건 싼 물건”이 아니라 특별매각조건의 이행을 확인한 뒤 환금성을 보수적으로 검토해야 하는 조건부 가격형 물건입니다. 권리의 승부처는 미배당 잔액 자체가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 완결되는지에 있습니다.
* 배당계산상 임차보증금 미배당액은 145,908,160원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 문구대로 이행되는 경우 매수인 실질 인수액을 0원으로 분석했습니다.
