서울남부지방법원 2025타경12341. 양천구 신월동 ‘그레이튼신월’ 102동 503호, 전용 40.54㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김재식은 2022년 7월 14일 매매계약 후 2022년 8월 10일 거래가 475,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 전현정이 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 6월 15일입니다. 말소기준은 2023년 3월 16일 인천세무서장 압류이므로 전현정은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

통상 구조라면 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못한 전현정의 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 최저가 304,000,000원 기준 예상배당은 집행비용 5,056,000원과 임차인 배당 298,944,000원으로 소진되며, 룰상 미배당 보증금은 176,056,000원입니다. 그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 확약이 이행되면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건

2022년 4월 11일 설정된 삼양신용협동조합 근저당권 2건은 2022년 8월 10일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 3월 16일 국가 압류입니다. 전현정의 주민등록·점유개시일은 2022년 8월 10일로 말소기준보다 앞서며, 2023년 7월 20일 임차권등기를 마치고 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당 부족분은 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다.

임차인·점유관계

확인되는 임차·점유 관계는 2명입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고로 표시된 사람은 없습니다.

박준영의 전입은 말소기준인 2023년 3월 16일보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력이 없는 만큼 미상 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 점유 중이라면 인도명령·명도협의와 점유 범위 확인은 필요합니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래의 68.3%

이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크지만, 특별매각조건으로 잔액 청구가 포기되는 구조입니다. 따라서 시세 비교 기준은 최저가에 룰상 인수액을 더한 475,000,000원이 아니라, 확약 이행 후 실질취득액 304,000,000원입니다.

그레이튼신월101동102동의 거래 12건 전체 평균은 462,500,000원이지만, 과거 2022년 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 1월 445,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 445,000,000원입니다. 실질취득 304,000,000원은 이 가격의 68.3%입니다.

가격 격차 자체는 분명합니다. 다만 최근 거래는 1건뿐이고, 최근 거래가 이전 거래 평균보다 4.1% 낮아진 하락 추세입니다. 과거 최고가 475,000,000원이나 전체 평균만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 최신 거래 445,000,000원과 비교해도 68.3%라는 점에서 확인되지만, 소규모 다세대의 개별 상태와 거래량 부족을 감안한 보수적 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

* 통상 대항력 임차인 구조에서는 176,056,000원이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

회차별 인수 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 전현정의 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 특별매각조건이 각 회차에서 동일하게 이행되면 해당 잔액 인수는 0원*이므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양서중학교 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 북측으로 폭 약 6미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 2022.03.22 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 780.7㎡, 지목 대, 공시지가 2,517,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 30세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 같은 건물군 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회로, 재매각 기간을 넉넉히 잡을 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정돼 있는지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 확약 이행 시 전현정 관련 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 상황에서는 현재 회차 룰상 인수액 176,056,000원을 반영해야 합니다.
• 박준영 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·사용관계가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.08.10 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 절차와 임대사업자 의무 처리 여부를 확인하세요.
• 하락장 보정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 445,000,000원이지만 표본은 1건이며, 최근 거래 추세는 -4.1%입니다. 과거 최고가나 전체 평균만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 세금·비용 확인. 국가 및 인천광역시 압류가 있으므로 당해세 배당, 체납 관리비, 명도비용과 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.08.04입니다. 입찰·잔금 계획 전 진행 결과와 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·실거래 원문을 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 있어야 3.04억이다”

이 사건을 최저가 304,000,000원만 보고 단순한 저가 물건으로 해석하면 안 됩니다. 전현정은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고, 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 176,056,000원입니다. 원래 구조라면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 475,000,000원에 가까워지는 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 그 조건이 이행되면 전현정 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 304,000,000원입니다. 이는 최신 거래 445,000,000원의 68.3%로 가격 차이가 있습니다. 결론은 가격은 매력적이지만 확약 이행 확인이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다. 박준영의 점유, 민간임대주택등기, 30세대 다세대의 낮은 거래량과 -4.1% 하락 추세까지 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.