서울남부지방법원 2025타경12348. 화곡역 동측 인근의 화곡갤럭시오피스텔 8층 803호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되는 물건입니다. 감정가는 233,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 149,120,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 손단비의 240,000,000원 임차권과 그 잔액을 포기하도록 한 특별매각조건입니다.

손단비는 2021.06.24 임대차계약, 2021.06.28 확정일자, 2021.07.15 전입·점유를 갖추고 2023.08.11 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2023.11.15 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리가 되었으므로, 특별매각조건이 없다면 손단비의 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 가정한 배당표상 미배당액은 93,767,680원이고, 원칙적인 실질취득 총액은 낙찰가와 인수액을 합친 보증금 수준이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 손단비의 전입·확정일자·점유 및 임차권등기는 선순위이므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 반면 가압류와 2025.09.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 민간임대주택등기는 2022.12.09 등기되어 있으므로 입찰 전 말소 여부와 관련 원본 내용을 함께 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 5명

보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으며, 확인된 실제 임차인·점유자는 총 5명입니다. 손단비는 선순위 대항력과 우선변제권을 갖지만 특별매각조건이 적용됩니다. 나머지 4명은 모두 말소기준권리 이후 전입하여 대항력은 없으나, 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않아 명도 준비가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 최근 거래의 62.1%

화곡갤럭시오피스텔 29.6㎡ 매칭 거래는 2건이며, 2026.05 8층 거래와 2022.08 7층 거래가 모두 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 240,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 0.0%입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득 149,120,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 240,000,000원의 62.1%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 선순위 임차인의 미배당 보증금을 떠안아 실질 부담이 240,000,000원 수준으로 고정되므로, 최근 실거래와 같은 수준이 되어 가격 메리트가 사라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)

일반적인 권리 계산상 손단비의 미배당액 93,767,680원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총 부담은 줄지 않는다

룰상 인수액만 보면 유찰 때마다 93,767,680원에서 123,174,144원, 146,681,062원으로 증가합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 반면 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 각 회차에도 동일하게 적용된다면 실질취득은 각 회차 매각가가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역 동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 8층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 5미터, 남동측 약 4미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 3필지 일단의 유사 사다리형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 2건이며, 두 거래 모두 240,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 원본 문구를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류·신청 주체·처리 시점을 확인해야 합니다.
• 점유자 4명 현황. 2025년 전입자 4명의 실제 점유 여부, 세대 구성, 퇴거 의사와 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 후순위라 대항력은 없지만 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 보완 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비와 점유자 이사·명도 비용을 실질취득비용에 별도로 반영해야 합니다.
• 실거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건이므로 동일 건물·인근 오피스텔의 현재 매도호가와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만든다”

이 물건을 선순위 임차보증금 240,000,000원의 일반적인 인수형 경매로만 보면, 현재 최저가 149,120,000원에 낙찰받아도 미배당액 93,767,680원을 떠안아 총 부담이 보증금 수준으로 올라갑니다. 따라서 단순히 감정가의 64%까지 떨어졌다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.

그러나 이번 매각에는 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 원문대로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 149,120,000원*으로 낮아져 최신 실거래 240,000,000원의 62.1%가 됩니다. 가격 측면의 여지는 분명하지만, 후순위 점유자 4명의 명도와 특별매각조건 이행 절차를 확인하지 않은 상태에서는 권리분석이 끝난 것이 아닙니다. 가격은 매력적, 조건 확인과 명도는 필수. 이 사건의 결론입니다.

* 특별매각조건에 따른 실질 인수 0원은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반 권리 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 93,767,680원입니다.