서울남부지방법원 2025타경12357. 강서구 화곡동 동화팰리스 제4층 제502호, 전용 29.38㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 권영만은 2020.11.09. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2022.04.04. 안산세무서 압류입니다. 그보다 앞선 2020.11.03. 전입과 2020.09.21. 확정일자를 갖춘 최익두는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어, 매수인의 실질부담은 보증금 부근에 머무는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 최저가 168,320,000원에 집행비용 3,156,480원을 먼저 차감하면 임차인 배당은 165,163,520원이고, 보증금 부족분은 114,836,480원입니다. 원칙상 낙찰가와 부족분을 합친 부담은 283,156,480원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제4층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.38㎡ · 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.08.14. · 16세대 |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.09. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 168,320,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 특별조건이 핵심
최익두의 임차권등기 접수일은 2022.12.26.로 말소기준 압류보다 늦지만, 임대차계약일 2020.09.20., 확정일자 2020.09.21., 전입·점유개시일 2020.11.03.으로 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 반환책임까지 사라지는 구조는 아닙니다. 이번 사건에서는 별도의 특별매각조건이 그 잔액 인수위험을 해소합니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·국·강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세가 확인되면 임차인 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유자 2명)
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최익두 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.11.03. 확정 2020.09.21. | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 규칙상 114,836,480원 |
| 박주은 점유 부분 미상 | 전입 2024.10.16. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박주은의 전입은 말소기준일 2022.04.04.보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 기준일 후 전입이므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유 여부와 실제 사용 부분은 현장에서 확인해야 하며, 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 263,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 168,320,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 동화팰리스의 비교 가능한 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 16세대의 소규모 다세대이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.4회인 점을 고려하면, 감정가 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 규칙상 보증금 부족분 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 168,320,000원 | 64% | 114,836,480원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 134,656,000원 | 51.2% | 148,029,184원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 107,724,800원 | 40.96% | 174,583,347원 | 실질 인수 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,156,480원 |
| 1. 임차인 최익두 보증금 | 280,000,000원 | 165,163,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 최익두 보증금에 배당되며, 보증금 부족분은 114,836,480원입니다. 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 임차인 배당액과 부족분은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상5층 건물의 제4층 제502호입니다.
- 입지. 화원중학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 304.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,058,000원/㎡이며 완경사의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 비교 가능한 실거래·최근 낙찰 자료가 없어, 층·향·내부 상태와 인근 유사 다세대의 실제 거래가를 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 세금 압류 4건. 안산세무서·서울특별시·남동세무서·강서구 압류 중 당해세 여부와 예상 우선배당액을 확인하세요.
- 점유 관계. 최익두의 실제 퇴거 여부와 박주은의 점유 부분·점유 원인을 현황조사서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 화곡동 인근 전용 29.38㎡급 다세대의 최근 실거래와 매물을 직접 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 소규모 환금성. 16세대 다세대는 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있으므로 재매각 기간과 금융조건을 보수적으로 계산하세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 결로, 승강기·소방설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*은 맞지만, 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 기준 보증금 부족분도 114,836,480원에 달합니다. 그러나 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 조건 이행을 전제로 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격의 적정성을 검증할 실거래 자료가 없다는 점입니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 소규모 다세대의 실제 시세와 환금성을 대신해 주지는 못합니다. 세금 압류 4건과 별도 점유자도 확인해야 합니다. 결론은 권리위험은 특별조건으로 완화됐지만, 가격과 절차는 여전히 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
