수원지방법원 2024타경291. 안양시 만안구 안양동 232-7의 토지·건물로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층이며 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 토지는 471㎡이고 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 공장용지입니다. 소유자는 윤행복이며, 2017.12.28. 소유권이전 등기가 접수됐습니다.
현재 최저매각가는 1,609,518,000원으로 감정가 2,514,871,840원의 64% 회차입니다. 예상배당에서는 집행비용과 김인숙 근저당, 이교철·김인숙의 경매채권이 배당된 뒤 소유자에게 35,022,820원이 남는 구조이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등기 흐름에는 별도로 확인해야 할 지점이 있어, 숫자상 인수 0원만 보고 권리확인을 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 232-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 471㎡ · 지목 전 · 현황 공장용지 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 윤행복 · 2017.12.28. 소유권이전(2017.11.22. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 2,514,871,840원 / 1,609,518,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이교철 / 580,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 별개로 ‘선후관계’를 확인
말소기준권리는 2023.11.03. 을구 6번 김인숙 근저당권, 채권최고액 396,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 보증금·전입·사업자등록·확정일자 등 대항요건을 확인할 자료가 없는 점유관계를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 공장·사무실로 실제 이용 중인 만큼 현장점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 — 64%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차는 2회 유찰된 감정가 64%, 최저매각가 1,609,518,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,287,614,400원(감정가 51.2%), 4회 유찰 시 1,030,091,520원(감정가 40.96%)입니다.
그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 감정가와 유찰 회차만으로 제한하며, 동일 조건 실거래를 근거로 한 시세 우위 판단은 하지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공장·사무실로 이용되는 토지·건물이고, 토지 용도지역·철도보호지구·현황용도 등 개별성이 커 단순 감정가 할인율만으로 환금가치를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,609,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,495,180원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김인숙 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 이교철 | 580,000,000원 | 580,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 김인숙 | 580,000,000원 | 580,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,022,820원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,556,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 35,022,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 명학역 북측 인근이며, 주위는 공장·창고·상업시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스와 지하철 1호선 명학역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 공장 및 사무실로 이용 중이며 사용승인일은 1989.07.입니다. 전기·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 현황. 토지 471㎡, 공부상 지목은 전이지만 현황은 공장용지입니다. 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·자연녹지지역에 저촉되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되며 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 현황 차이. 공부상 지목 ‘전’과 실제 이용 ‘공장용지’가 다르므로 현황·인허가·토지이용 적합성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 대조. 갑구 6번 김인숙 가등기의 담보가등기 여부와 실제 소멸·배당관계를 확인하세요. 같은 날 근저당보다 접수번호가 앞섭니다.
- 과거 근저당 연계 확인. 2021년 안양새마을금고 근저당은 말소 표시가 있으나 2025년 근저당권 이전 및 근질권 설정 기록이 존재하므로 등기원문에서 연계를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 공장·사무실이 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 64%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 공장·토지의 현황과 개별 시세를 별도로 검증하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 지목은 전, 현황은 공장용지입니다. 사용승인·건축물현황·토지이용계획과 실제 이용의 적합성을 확인하세요.
- 철도보호지구 등 규제 확인. 일반공업지역·자연녹지지역 저촉과 철도보호지구 등 각종 제한이 향후 이용·증축·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당요구 종기 이후 채권관계를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 가등기와 점유입니다
현재 회차 숫자만 보면 구조는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 2,514,871,840원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 1,609,518,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.11.03. 김인숙 가등기의 성격, 말소 표시된 2021년 근저당과 2025년 이전·근질권 기록의 연계, 그리고 임대관계 미상을 실제 원문과 현장에서 확인해야 합니다. 또한 공장·사무실 및 토지 물건은 감정가 대비 유찰률만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다. 결론은 “예상 인수는 0원, 그러나 권리·점유 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
