서울남부지방법원 2025타경12370. 강서구 화곡동 포르테하임 3층 304호로, 공부상 방 2개·거실·욕실 겸 화장실·발코니 등으로 구성된 도시형생활주택입니다. 소유자 황재윤은 2022년 7월 12일 거래가 347,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 347,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 보증금 347,000,000원의 임차권 처리입니다. 이호진의 전입·점유일은 2022년 6월 28일, 확정일자는 2022년 6월 10일이고 임차권등기는 2023년 8월 21일 설정됐습니다. 말소기준인 2025년 9월 26일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 선순위 권리입니다.

현재 최저가를 기준으로 한 원자료 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 211,229,440원이 배당되고, 남는 135,770,560원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 인수 0원*, 실질취득 215,040,000원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 특별매각조건으로 해소

2022년 4월 13일 설정된 우리은행 근저당권은 2022년 5월 4일 이미 말소됐습니다. 이후 이호진의 주택임차권이 2023년 8월 21일 등기됐고, 2025년 9월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 선언된 말소기준은 이 강제경매개시결정입니다. 임차권이 말소기준보다 먼저이므로 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함돼 있습니다.

보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 권리자는 없으며, 확인되는 실제 임차인은 이호진 1명입니다. 따라서 보증금 347,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산하지 않습니다. 특별매각조건 밖에서 확인되는 다른 임차인 인수위험도 없습니다.

② 임차인 분석

* 특별매각조건의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 분석값입니다. 해당 조건을 반영하지 않은 원자료 배당 계산상 매수인 인수액은 135,770,560원입니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 249,000,000원이 기준

이 물건과 면적이 유사한 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 372,000,000원이지만, 대부분 2022년의 347,000,000원~415,000,000원 거래로 구성돼 있습니다. 최신 거래는 2026년 5월 3층 전용 29.95㎡의 249,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건뿐입니다. 최근 시세와 과거 시세의 추세는 -35.0%로 뚜렷한 하락입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득 215,040,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 249,000,000원의 86.4%입니다. 최신 거래보다 낮은 가격이라는 점은 분명하지만, 최근 가격이 과거 거래 대비 35.0% 하락했고 최근 표본이 1건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 372,000,000원 대비 57.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)

원자료 배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 135,770,560원입니다. 다만 이 사건의 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신정초등학교에서 북서측으로 약 300m, 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역에서 남동측으로 약 250m 지점입니다. 주변은 다세대·다가구주택, 공원, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 까치산역까지 약 250m, 대중교통을 이용할 수 있는 강서로18길까지 약 60m 거리입니다.
• 건물. 2022년 3월 28일 사용승인된 지상 6층 건물로 위생·난방·승강기 설비가 있습니다. 외벽은 석재 타일, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
• 내부 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 감정평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 총 16세대 규모이며, 최근 12개월 유사면적 거래는 1건입니다. 최신 거래가 확인되지만 거래 표본이 얇고 최근 가격 추세가 -35.0%여서 재매각 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
• 등기사항. 2022년 7월 12일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 특별매각조건과 함께 매각 후 말소·정리 범위를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 대상·조건을 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 특별매각조건 반영 시 인수 0원*, 미반영 원자료상 인수 135,770,560원으로 결과가 크게 달라집니다.
• 최신 거래 중심. 전체 평균 372,000,000원보다 2026년 5월 최신 거래 249,000,000원과 최근 12개월 평균 249,000,000원을 입찰가 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -35.0%입니다. 실질취득이 최근 시세의 86.4%라는 이유만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부 확인이 불가능했으므로 방 2개·거실·욕실 겸 화장실·발코니 등의 공부상 구성과 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 점유관계를 현황조사서 및 현장에서 다시 대조하고, 임차권등기 말소 시점과 인도 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 매각조건과 등기 원문을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 특약으로 풀리지만, 가격은 최신 거래로 봐야 한다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 347,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가 215,040,000원만 보고 접근할 수 없는 물건입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.

그 결과 실질취득은 최저가와 같은 215,040,000원으로, 최신 거래 249,000,000원의 86.4%입니다. 가격 차이는 존재하지만 최근 추세가 -35.0%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 2022년 거래가 중심인 전체 평균 372,000,000원은 현재 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 결론은 권리는 특별매각조건 확인을 전제로 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 판단입니다.