144,640,000원
서울남부지방법원 2025타경12398. 금천구 시흥동 문정빌 제4층 제402호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 144,640,000원이 아니라 보증금 259,000,000원의 대항력 임차인입니다. 임차인 김경원은 확정일자 2022.02.28, 전입일 2022.03.17, 점유개시일 2022.03.18로, 말소기준인 2023.08.22 압류보다 먼저 요건을 갖췄습니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 부담은 보증금 규모에 사실상 고정되는 구조입니다.
그러나 이 물건에는 일반적인 대항력 인수형과 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 117,184,960원이지만, 조건이 원문대로 이행되면 이 금액은 매수인이 부담하지 않아 권리상 실질 인수는 0원*이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 835-7 문정빌 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로16길 24 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.06.21 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유 · 2019.11.05 소유권이전, 매매 원인일 2019.06.18) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 차단
2019.07.08 설정된 독산1동새마을금고 근저당권은 2019.10.30 이미 말소됐고, 2021년의 압류 2건도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.22 서초세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 전입 2022.03.17 점유 2022.03.18 확정 2022.02.28 | 2024.03.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 실질 0원* |
② 가격·회차 분석 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 144,640,000원, 감정가의 64%입니다. 다만 최근 실거래 비교표본이 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 룰상 인수액은 117,184,960원이고, 추가 유찰 시 145,707,968원, 168,496,653원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어 경제적 부담이 보증금 규모에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 특별조건으로 그 고정비용 구조를 해소했다는 점이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 144,640,000원 | 117,184,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 115,712,000원 | 145,707,968원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 92,569,600원 | 168,496,653원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 김경원 보증금(우선변제) | 259,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금의 룰상 미배당액은 117,184,960원입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 주위환경. 서울시흥초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형이며, 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교표본 없이 감정가와 유찰률만 제시돼 있으므로, 인근 다세대주택의 동일 조건 거래와 내부 상태를 별도로 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 룰상 인수액 구분. 배당표상 부족분은 117,184,960원이지만, 특별조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 점유 현황. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자와 인도 상태는 달라질 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 말소서류·시점. 잔금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류의 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요.
- 시세 비교. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 동일 유형 다세대주택 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있는지 등기부, 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 전입일이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인과 보증금 259,000,000원이 있어, 문서의 특별조건을 보지 않으면 현재 회차에서 117,184,960원을 인수하는 위험물건으로 판단하게 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 커지므로, 원칙적인 구조에서는 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*이며, 확인된 실제 임차인도 김경원 1명뿐입니다. 따라서 결론은 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 실거래 검증 전까지 보류입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 특별매각조건의 정확한 적용과 인근 다세대 시세 확인입니다.
