서울남부지방법원 2025타경12409. 서울 강서구 내발산동 아데나캐슬 101동 5층 501호, 전용면적 비교 기준 28.09㎡의 다세대·주거용 물건입니다. 현황은 방2·다용도실·거실·주방·욕실·현관으로 이용되고, 감정가 265,588,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 169,976,000원까지 내려왔습니다.

숫자만 보면 최근 거래 309,700,000원보다 139,724,000원 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2025년 9월 29일 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2023년 임성수의 주택임차권과 2024년 이미정의 전입이 존재합니다. 임성수 보증금은 특별매각조건으로 해소될 여지가 명확하지만, 이미정의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 최저가 169,976,000원은 확정된 총취득가가 아니라 최소 취득원가로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

2015년 남동신용협동조합 근저당 201,500,000원과 신한은행 근저당 36,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.29. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 빠른 임성수의 임차권과 이미정의 전입은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계를 별도 임차인으로 중복 계산한 내역은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 임성수·이미정 2명입니다.

* 임성수 관련 0원은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 이미정의 보증금·점유관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 54.9% 할인과 -11.5% 하락 추세

아데나캐슬101동의 면적 일치 거래는 2건입니다. 전체 평균 329,850,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선하면, 비교 기준은 2026년 6월 309,700,000원입니다. 이 최신 거래는 2021년 10월 350,000,000원보다 낮고, 최근 거래와 과거 거래 간 추세는 -11.5%입니다.

최저가 169,976,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 54.9%입니다. 임성수 관련 특별매각조건만 놓고 보면 최소 실질취득도 169,976,000원으로 같아 가격 격차가 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고 시장 추세가 -11.5%이며, 이미정의 인수 가능 보증금이 미상이므로 이 할인율 전부를 안전마진으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,976,000원 가정)

배당 산식상 임성수 보증금 미배당액은 183,203,664원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이지만, 특별매각조건 이행 시 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며 이미정의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임성수 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건 때문에 그 구조가 예외적으로 해소됩니다. 다만 이 예외는 임성수 관련 권리에 한정되며 이미정의 미상 임대차에는 적용되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 발산역 동측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 발산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 6층 건물의 5층이며, 승강기·도시가스 난방·CCTV·소화전·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 평탄한 정방형 토지로 북측 약 8m 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 거래 표본. 단지는 16세대로 거래 표본이 적습니다. 확인 거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 물건 상태에 따른 가격 편차를 크게 봐야 합니다.
• 추세. 최신 거래 309,700,000원은 과거 거래 350,000,000원보다 낮으며 최근 대 과거 추세는 -11.5%입니다.
• 제시외건물. 제시외건물 ㉠~㉢이 존재하고 적법 여부는 미상으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 보증금, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 이미정 임대차 확인. 보증금·임대차계약일·확정일자·실제 점유 부분과 임성수 임대차와의 관계를 확인해야 합니다.
• 인수액 상한 설정. 최저가 169,976,000원에 이미정 관련 보증금 인수 가능액을 더한 금액을 실질취득비용으로 계산하세요.
• 전입세대·점유 대조. 전입세대확인서, 주민등록 변동, 현황조사, 임차권등기와 실제 점유자를 상호 대조하세요.
• 제시외건물 확인. 제시외건물 ㉠~㉢의 위치·면적·소유관계·허가 여부와 매각 포함 여부를 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 309,700,000원이지만 추세가 -11.5%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 거래가 하나를 절대 시세로 보지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세 및 우선변제 가능 채권을 별도로 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.08.04이므로 최고가매수신고 여부와 매각허가 진행 상황을 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

이 물건은 감정가 265,588,000원에서 169,976,000원까지 내려와 최근 거래 309,700,000원의 54.9% 수준입니다. 임성수 보증금 350,000,000원은 배당만 놓고 보면 183,203,664원이 남지만, 특별매각조건이 이행되면 매수인에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소돼 실질 인수 0원*이 됩니다.

하지만 결론을 곧바로 “인수 0원·반값 다세대”로 단순화하면 안 됩니다. 별도 점유자 이미정의 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고, 그 위험은 임성수 관련 확약 밖에 남습니다. 제시외건물의 적법 여부도 확인되지 않았습니다. 가격은 강한 할인, 주된 임차권은 조건부 해소, 잔여 임차 위험은 미확정. 이미정의 계약관계와 특별매각조건의 이행 범위를 원본으로 확정한 뒤에야 최종 실질취득비용을 계산할 수 있는 물건입니다.