서울남부지방법원 2025타경12413. 강서구 화곡동 56-570의 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자 유명진은 2019년 5월 27일 매매를 원인으로 2019년 6월 28일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 15일 주택도시보증공사의 가압류 110,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부보다 앞서 자리 잡은 임차관계입니다. 황은진은 확정일자 2022.09.16, 전입 2022.09.30, 점유개시 2022.10.01로 말소기준일보다 앞서고 보증금은 272,000,000원입니다. 따라서 원칙대로라면 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별매각조건이 있다

현재 소유권은 유명진에게 있고, 1999년 설정된 국민은행 근저당권은 2008년 이미 말소되었습니다. 2021년 윤상희의 보증금 200,000,000원 주택임차권 역시 2021년 9월 2일 말소됐습니다. 현재 핵심은 황은진의 272,000,000원 임차권과 2023년 5월 15일 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 황은진의 룰상 현재 회차 미배당 보증금은 162,746,624원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이영준은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 51%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 218,000,000원, 현재 최저가는 111,616,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 89,292,800원, 5회 유찰 시 71,434,240원으로 내려가는 시나리오도 잡혀 있습니다.

그러나 이 다세대의 최근 거래금액은 확인되지 않습니다. 단지 규모는 8세대이고, 전용 56.76㎡는 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 권리조건이 해소됐다는 점과 가격 적정성은 별개로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,616,000원 가정)

배당표 룰상 황은진 보증금 부족분은 162,746,624원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 지상 4층 건물의 1층 101호이며, 사용승인일은 1997.10.17입니다. 기본 난방·위생·급배수시설과 피로티주차장이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 3m, 북서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 225.0㎡, 지목 대, 완경사 세로장방형이며 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
• 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 14.29%로 가격 출구를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일의 최신 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
• 황은진 임차권 말소 절차. 낙찰 후 특별매각조건에 따라 임차권등기가 실제 말소되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
• 이영준 점유 확인. 전입은 2025.06.02로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 협의 가능성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 면적·연식·층을 맞춘 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 1층 특성 점검. 본건은 1층 101호이므로 채광·사생활·소음·습기·방범 상태가 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “51% 할인”보다 중요한 것은 특별매각조건

이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 218,000,000원에서 111,616,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 황은진의 272,000,000원 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차보증금이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 미배당액이 162,746,624원에 달합니다.

다만 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 이를 반영하면 황은진 관련 실질 인수는 0원입니다. 권리의 큰 고비는 이 조건으로 해소됩니다. 그 다음 남는 문제는 가격과 환금성입니다. 최근 실거래 금액이 확인되지 않고 총 8세대의 소규모 노후 다세대이며 평균 유찰도 3.0회입니다. 따라서 결론은 “권리조건은 개선, 가격은 검증 필요”입니다. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.