89,293,000원
서울남부지방법원 2025타경12413. 서울 강서구 화곡동 56-570의 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자 유명진은 2019.06.28. 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.05.15. 주택도시보증공사의 110,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.09.30. 전입의 황은진은 임차보증금 272,000,000원, 확정일자 2022.09.16.으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 늘어 매수인의 인수액이 커집니다. 실제 현재 회차 계산에서도 황은진에게 배당되는 금액은 87,285,726원, 미배당 보증금은 184,714,274원입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 관한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 황은진 관련 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지상 4층 건물 내 1층 101호 · 사용승인일 1997.10.17. |
| 소유자 | 유명진 · 2019.06.28. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 89,293,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.15. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2024.03.12. 국의 압류와 2025.09.29. 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다. 다만 황은진의 주민등록일은 2022.09.30., 확정일자는 2022.09.16.으로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당되지 못한 보증금의 인수 문제가 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 2명, 성격은 완전히 다르다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황은진 | 전부 · 2022.09.30. | 272,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.09.16. 배당요구 2024.10.14. | 실질 0원 특별매각조건상 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 이영준 | 미상 · 2025.06.02. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 전입이 2023.05.15. 말소기준권리 이후 |
이영준은 2025.06.02. 전입으로 말소기준권리인 2023.05.15.보다 뒤입니다. 보증금은 확인되지 않지만, 현재 확인된 전입순서만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 반면 황은진은 대항력이 있으므로 원칙적으로는 인수형 임차인이지만, 이 사건에서는 특별매각조건이 그 인수위험을 제거합니다.
③ 가격·환금성 — 41%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
감정가 218,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,293,000원, 감정가의 41%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건의 현재 실거래 금액과 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로 89,293,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
다음 회차 시나리오의 최저가는 5회 유찰 시 71,434,400원, 6회 유찰 시 57,147,520원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 황은진 보증금의 계산상 미배당액이 각각 202,251,419원, 216,281,135원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건에서는 특별매각조건으로 해당 잔액의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원이라는 점을 회차별로 동일하게 적용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,007,274원 |
| 1. 임차인 황은진 보증금 | 272,000,000원 | 87,285,726원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 272,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 황은진의 미배당 보증금은 184,714,274원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건에서는 이 금액이 매수인 인수액이 될 수 있으나, 본건은 특별매각조건상 해당 잔액의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 황은진 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근이며, 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지상 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 1997.10.17.입니다. 기본적인 난방·위생·급배수시설과 피로티주차장이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 3미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 225.0㎡이며 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 황은진의 계산상 부족분 184,714,274원이 실질 0원이 되는 근거이므로, 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 이영준 점유관계 확인. 2025.06.02. 전입으로 대항력은 없지만 점유부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 점유와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 41% 숫자만으로 저가 판단 금지. 현재 최저가 89,293,000원과 직접 비교할 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 환금성 점검. 8세대 다세대, 평균 유찰 3.5회, 매각률 12.5%라는 경매 통계를 감안해 재매각 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 다음 회차도 권리구조는 동일하게 해석. 5회 유찰 71,434,400원, 6회 유찰 57,147,520원으로 최저가가 내려가면 계산상 황은진 미배당액은 늘지만, 특별매각조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “2.72억 보증금”보다 특별매각조건을 읽어야 한다
겉으로 보면 대항력 있는 황은진의 보증금이 272,000,000원이고, 현재 배당계산상 부족분이 184,714,274원이어서 인수형 위험이 매우 커 보입니다. 그러나 본건은 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 황은진 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 실질취득 기준은 현재 최저매각가인 89,293,000원입니다. 다만 이것이 곧 저가매수라는 뜻은 아닙니다. 본건은 이미 4회 유찰됐고, 둥지아트(56-570)의 경매 평균 유찰횟수도 3.5회, 매각률은 12.5%입니다. 비교 가능한 실거래 금액도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리의 핵심은 특별매각조건, 가격의 핵심은 환금성 확인입니다.
