수원지방법원 2025타경809. 안양시 만안구 박달동 58-24의 연립/다세대 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 강민규·강인숙이 각 2분의 1을 공유하고 있고, 2025년 강제경매개시결정은 강민규 지분에 기입됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각과 함께 공유자 우선매수권 행사와 관련한 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2024년 4월 9일 주식회사서울투자금융의 가압류입니다. 이 권리와 이후의 화성세무서 압류, 경매개시결정, 차경숙의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 그보다 훨씬 앞선 전입자들입니다. 2008년부터 2023년 사이 전입한 임병남·한운일·JIN MINGSHU·SIKONG ZHIXIANG·SIKONG LU의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이들을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경809 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 58-24 · 경기도 안양시 만안구 박달로539번길 58-13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 강인숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 371,739,180원 / 297,391,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사서울투자금융 / 619,717,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 159.5㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,080,000원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수 관련 특별매각조건 |
| 현황 차이 | 지하1층은 공부상 창고·대피소, 현황 주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
② 임차인 — 실제 6명, 보증금 미상 5명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병남 | 미상 | 2008.03.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한운일 | 102호 | 2010.07.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN MINGSHU | 201호 | 2023.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SIKONG ZHIXIANG | 201호 | 2023.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SIKONG LU | 201호 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차경숙 | 2층 82.79㎡ 중 41.40㎡(202호) | 2012.03.27 | 35,000,000원 | 2012.03.27 | 有 | 有 | 없음 |
차경숙은 임대차계약일 2012.02.02, 점유개시일 2012.03.20, 주민등록일과 확정일자 2012.03.27이며 보증금은 35,000,000원입니다. 2026.04.03 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당모형에서는 35,000,000원이 전액 배당돼 이 임차인에 대한 미배당 인수액은 발생하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 371,739,180원에서 최저가 297,391,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 미상 임차보증금의 인수 가능성이 남아 있어, 응찰가격이 내려가더라도 실제 취득원가가 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,963,474원 |
| 1. 임차인 차경숙 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사서울투자금융 | 583,473,972원 | 257,427,526원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사서울투자금융 | 619,717,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형의 채권 미배당액은 945,763,706원입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자 5명의 보증금은 확정할 수 없으므로, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·현황·환금성 메모
- 토지. 토지면적 159.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,080,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 지하1층은 공부상 창고·대피소이나 현황은 주택입니다.
- 매각형태. 연립/다세대와 토지가 일괄매각되지만 동시에 지분매각 조건이 있어 일반적인 단독소유 주택 경매보다 권리·사용관계 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차보증금 확인. 임병남·한운일·JIN MINGSHU·SIKONG ZHIXIANG·SIKONG LU의 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 차경숙 배당 확인. 보증금 35,000,000원이 현재 배당모형처럼 전액 변제되는지 최종 배당요구와 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 강민규·강인숙 각 2분의 1 공유관계와 실제 매각되는 지분 범위를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건과 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 지하1층 현황. 공부상 창고·대피소와 현황 주택의 차이가 사용·명도에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 근거가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회보다 미상 임차인 5명이 더 중요하다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 371,739,180원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 297,391,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 권리분석에서는 그 할인보다 먼저 볼 것이 있습니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 사람 가운데 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 차경숙의 35,000,000원은 현재 배당모형에서 전액 변제되지만, 이것만으로 전체 임차관계가 정리됐다고 볼 수 없습니다.
여기에 지분매각, 공유자 우선매수 관련 특별매각조건, 지하1층의 공부상 용도와 현황 차이까지 더해집니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 가점을 줄 수 있는 사건이 아니라, 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 고난도 권리형입니다. 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 297,391,000원이지만, 최종 취득원가는 미상 임차보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
