수원지방법원 2025타경908. 안양시 만안구 안양동 삼익아파트 2층 209호입니다. 현재 소유자는 김철곤이고, 2020.08.06 강제경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 가리봉새마을금고 근저당권 157,200,000원이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단·대신저축은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 윤상일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가는 393,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 251,520,000원, 감정가의 64%입니다. 최신 실거래는 2025.12의 345,000,000원이고 최근 12개월 평균도 345,000,000원으로, 현재 최저가는 이 기준의 72.9%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 -7.6%로 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 366,250,000원보다 최근 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 436-1 삼익아파트 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 비교대상 면적 104.53㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상12층 · 2층 209호 · 사용승인일 1978.11.07 |
| 소유자 | 김철곤 · 2020.08.06 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 251,520,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 윤상일 / 11,839,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.08.06 가리봉새마을금고 근저당권이고, 그 뒤 설정된 가압류 3건과 2025.06.19 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세는 확인
삼익아파트의 비교 면적은 104.53㎡이고 면적 일치로 집계된 실거래는 4건입니다. 이 가운데 가격 판단에서 가장 중요한 최근 12개월 거래는 2025.12의 345,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 102.48㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2024.02 | 102.48㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 104.53㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2022.12 | 104.56㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 | 104.53㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
전체 4건 평균은 366,250,000원이지만, 과거 380,000,000원·390,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 비중을 낮춰야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 345,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 72.9%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 최근과 이전 거래를 비교한 추세가 -7.6%이므로 하락 흐름은 분명히 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,321,280원 |
| 2. 근저당 · 가리봉새마을금고 | 157,200,000원 | 157,200,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,749,986원 | 8,749,986원 |
| 4. 가압류 · 대신저축은행 | 6,404,286원 | 6,404,286원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,448,088원 | 8,448,088원 |
| 6. 경매개시결정 · 윤상일 | 11,839,026원 | 11,839,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,557,334원 |
현재 최저가 251,520,000원 가정에서는 채권자 청구액 192,641,386원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 54,557,334원이 예상됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
한 번 더 유찰되어 201,216,000원이 되는 시나리오에서도 채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자에게 4,957,590원이 남습니다. 160,972,800원까지 내려가는 시나리오에서는 채권자 배당액이 157,919,181원으로 줄고 부족액은 34,722,205원이지만, 이 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양6동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철1호선 명학역이 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 건물이며 사용승인일은 1978.11.07입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형 토지의 아파트 및 점포 건부지로 이용 중이며, 북서측 주 출입구를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 단지. 삼익아파트 132세대, 사용승인일 1978.11.07이며 비교 면적은 104.53㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.06 가리봉새마을금고 근저당권 157,200,000원이 기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 매각기일 전 현황조사·매각물건명세서의 변동 여부를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 366,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 345,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.6%이므로 72.9%라는 할인율만으로 입찰 상한을 공격적으로 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 더 유찰되어 채권자 미배당이 발생하는 시나리오에서도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 2층 209호의 실제 내부 상태와 아파트 이용상태, 공용부분 관리상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최근 시세를 기준으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2020.08.06 가리봉새마을금고 근저당을 기준으로 이후 현재 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 두 차례 유찰을 거치며 감정가 393,000,000원에서 251,520,000원까지 내려왔고, 최신 거래 345,000,000원 대비 72.9% 수준입니다.
다만 이 물건을 좋게 보는 근거를 과거 전체 평균 366,250,000원에 두면 안 됩니다. 최근 거래 추세가 -7.6%이고 최근 12개월 거래는 1건뿐이기 때문입니다. 결론은 권리 안전성은 높고 현재 가격도 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세를 반영해 보수적으로 입찰가를 정할 물건입니다.
