수원지방법원 2025타경1055. 안양시 만안구 석수동 석수엘지빌리지 304동 3층 302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주성동이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2018.05.31 접수된 주식회사국민은행 근저당권 310,800,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 국민은행 근저당권 180,000,000원과 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 기술보증기금 가압류, 안양시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계의 핵심은 매수인에게 직접 승계되는 금액이 0원이라는 점입니다. 다만 이 물건은 ‘임차인 0명’이라고 단정하기보다 확인된 임차인 신고 내역은 없고 감정평가상 임대관계는 미상이라고 읽는 편이 정확합니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 확인되지 않은 상황에서 대항력을 임의로 단정해서는 안 되므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 415-1 석수엘지빌리지 304동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 10층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주성동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 561,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 240,874,786원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.31 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 310,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.05.31 국민은행 근저당권입니다. 이후 존속 중인 2021.08.12 국민은행 근저당권 180,000,000원, 2024.06.12 국민건강보험공단 압류, 2024.12.13 국 압류, 2024.12.24 기술보증기금 가압류 140,000,000원, 2025.06.16 안양시 압류와 2025.06.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 근저당권은 이후 확정채권양도에 따라 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 내역이 있으나, 말소기준보다 후순위인 원권리의 지위를 따릅니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 561,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 561,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,010,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 310,800,000원 | 310,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 140,000,000원 | 62,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 630,800,000원 중 552,990,000원이 배당되고 77,810,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 561,000,000원 | 552,990,000원 | 77,810,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 448,800,000원 | 441,912,000원 | 188,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 359,040,000원 | 353,213,440원 | 277,586,560원 | 0원 |
배당 부족액은 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 1회·2회 유찰 시 낙찰가가 내려가더라도 이 자료상 실질취득액은 각각 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 연현중학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 석수역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 10층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 아파트 건부지이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 대표지번 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 교육환경 보호구역, 대기관리권역, 중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인 자료가 없더라도 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자·전입·보증금·확정일자를 직접 확인하세요.
- 세금 확인. 국민건강보험공단·국·안양시 압류가 존재합니다. 특히 국세·지방세 중 당해세 해당 여부와 금액은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없으므로 561,000,000원이 싸다고 단정하지 말고 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 561,000,000원, 1회 유찰 시 448,800,000원, 2회 유찰 시 359,040,000원입니다. 시세 확인 후 각 회차의 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 2018.05.31 국민은행 근저당권과 후순위 권리의 현 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2018.05.31 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 561,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 채권자에게 552,990,000원이 배당되고 77,810,000원이 미배당되지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
다만 가격에 대해서는 반대입니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 561,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없습니다. 또한 임대관계가 미상이고 세금 압류가 존재하는 만큼, 등기상 인수는 0원이지만 점유·세금·시세 확인은 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 원본 점유자료와 최신 시세 확인 뒤에 내려야 합니다.
