부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1086 · 안양지원 · 아파트
철골철근콘크리트구조 122.3945㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

515,200,000원 5억 1,520만 감정가 644,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

07-21

안양지원 10:00

입찰 보증금

5,152만원

최저가의 10% · 51,520,000원

실거래 대비

▼ 15.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 6.10억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재로 보증금 미상 인수위험이 핵심이며 가격은 최근 시세 대비 양호합니다.

가격 최저가 515,200,000원은 최근 12개월 평균 620,000,000원의 83.1%
권리 박효진 전입 2013.09.27로 대항력 있음, 보증금 미상
리스크 낙찰가보다 임차보증금이 클 경우 실질취득은 보증금 수준까지 상승 가능

한 줄 평 감정가 대비 80%까지 내려온 가격은 매력적이지만, 대항력 있는 임차인 박효진의 보증금이 미상입니다. 낙찰 전 보증금 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가

644,000,000원

평가금액

최저가

515,200,000원

80% 회차

실질취득

보증금 확인 필요

대항력 인수 가능

핵심지표

임차인 리스크

보증금 미상

수원지방법원 2025타경1086. 호계아크로리버 19층 에이1902호 아파트입니다. 권리관계는 다수의 가압류와 근저당이 존재하지만 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인 박효진은 2013년 전입으로 말소기준권리 이전 대항력이 있어, 보증금 규모에 따라 매수인 인수 위험이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경1086
소재지	경기도 안양시 동안구 호계동 713 호계아크로리버 19층 에이1902호
용도	아파트
소유자	이상현
감정가 / 최저가	644,000,000원 / 515,200,000원
매각기일	2026.07.21
신청채권자 청구	대전동부새마을금고 / 2,650,719,020원

① 권리 흐름 — 임차인이 핵심 변수

⚠️ 대항력 임차인 박효진은 2013.09.27 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 인수액은 확정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 인수보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.

임차인	대항력	우선변제	승계
박효진	有	확인 필요	인수 가능성

② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다

호계아크로리버 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 620,000,000원이며 최저가는 해당 금액의 83.1%입니다. 단, 대항력 임차인 인수액이 발생하면 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.02	122.39㎡	20층	620,000,000원
2023.10	122.39㎡	10층	600,000,000원
2023.08	122.39㎡	3층	495,000,000원
평균	-	6건	570,416,666원

배당분배

감정가 vs 실거래

③ 예상배당표

항목	배당액
집행비용	7,552,000원
서울보증보험 가압류	43,188,138원
충남신용보증재단 가압류	48,320,000원
에쓰대시오일 가압류	159,606,819원
조경미 가압류	120,000,000원
음암농업협동조합 가압류	52,250,162원
잔여	84,282,881원

✅ 권리 소멸 구조 가압류·압류·근저당 등 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이며 일반 채권 인수 위험은 없습니다.

⛔ 반드시 확인할 부분 임차인 보증금 미상 상태에서는 최저가 515,200,000원만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현황조사 및 매각물건명세서 확인이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

환경. 호계삼거리 북서측 인근, 아파트·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스 정류장 소재.
단지. 호계아크로리버 210세대, 2007.03.28 준공.
규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 등 토지이용 제한 존재.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 박효진의 보증금·확정일자 여부 확인.
대항력 임차인 인수 가능성을 반영해 실질취득가 계산.
최근 거래 620,000,000원 대비 가격 메리트는 존재하지만 인수액 발생 시 재검토.
등기부·매각물건명세서 원본 확인.

맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 시세 대비 낮은 최저가와 양호한 입지를 갖췄지만, 대항력 임차인이라는 변수가 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 낙찰하면 가격 메리트가 사라질 수 있습니다. 권리 자체보다 임차보증금 확인이 낙찰 판단의 기준입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

가격은 괜찮지만, 대항력 임차인이 변수다 — 호계아크로리버 1902호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 핵심 변수

② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다

③ 예상배당표

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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