서울남부지방법원 2025타경12418. 서울 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 12층 1204호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 현재 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·현관 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 중 12층이며, 소유자는 장진환입니다. 감정가 332,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 169,984,000원, 감정가의 51.2%입니다.
그런데 이 숫자만 보고 “반값이라 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 시세 대비 저렴한지 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 시장 통계상 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차권 특별매각조건과 별도 점유자의 인수 가능성을 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1204호 · 도로명 서울특별시 강서구 방화대로 351 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정 이용상태 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등) · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 장진환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 169,984,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 기존 등록 | 2021.08.30 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 하나은행 근저당 2건은 2021.10.18 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.09.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 2023.10.27 등기된 김미래의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 김미래는 보증금 315,000,000원, 전입 2021.10.18, 확정일자 2021.09.27, 배당요구가 확인돼 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미래 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 | 2021.09.27 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 없음 |
| 성지은 | 미상 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김미래는 실제 임차인이고 보증금 315,000,000원이 확인됩니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없습니다. 성지은 역시 별도 점유자로 조사돼 실제 임차인·점유자는 총 2명으로 보되, 성지은의 보증금과 계약내용은 반드시 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%가 곧 ‘시세 51.2%’는 아니다
현재 최저매각가는 169,984,000원으로 감정가 332,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 135,987,200원, 5회 유찰 시 108,789,760원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,776원 |
| 1. 임차인 김미래 보증금 | 315,000,000원 | 166,804,224원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김미래 보증금 미배당액은 148,195,776원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 김미래 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 성지은의 보증금·인수 가능액은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화1동주민센터 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·업무용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 본건 동측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 중 12층이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·현관 등을 갖춘 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔)·공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,736,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 시장 규모. 마곡JM팰리스는 20세대, 2021.08.19 준공입니다. 소규모 물건이므로 현장 매매·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성지은 보증금 최우선 확인. 전입 2024.05.01은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 김미래 관련 미배당 148,195,776원은 통상 인수 대상이지만, 이번에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 할인율만 보고 응찰 금지. 최저가가 감정가의 51.2%이지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 대비 저가 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각물건명세서에서 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 구조 확인. 김미래 임차권등기 외에 성지은 점유가 조사돼 있어 실제 현황과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 미상 점유자다
현재 최저가 169,984,000원은 감정가 332,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건을 싸게 보이게 만드는 숫자보다 더 중요한 것은 누가 얼마를 인수하느냐입니다. 김미래 보증금은 315,000,000원이고 현재 회차 미배당액은 148,195,776원이지만, 특별매각조건 덕분에 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
반면 성지은은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 특별조건은 김미래 임차권에만 적용되는 것으로 봐야 하므로 성지은 위험까지 없어진 것은 아닙니다. 게다가 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 김미래 인수 문제는 특별조건으로 해소, 성지은과 가격은 미확정. 이 두 가지를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
