대구지방법원 2025타경1222. 경산시 계양동 초원맘모스아파트 7층 716호, 전용 44.46㎡ 아파트입니다. 감정가는 53,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 25,970,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023.04.17. 설정된 경북대구낙농협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 44,400,000원입니다. 이후 2026.01.09. 임의경매개시결정과 2026.03.16. 이든에셋대부의 4,023,459원 가압류는 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 소유자는 안승익·안승훈·안은숙·안현정으로 각 4분의 1 지분입니다. 소유권은 2024.12.28. 상속을 원인으로 이전된 뒤 2026.01.06. 지분이 4분의 1씩으로 경정됐습니다. 권리관계 자체보다 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분은 점유관계입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 현장 점유자와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1222 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 계양동 672-1 초원맘모스아파트 7층 716호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.46㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 7층 |
| 사용승인일 | 1990.09.18 |
| 소유자 | 안승익·안승훈·안은숙·안현정 · 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 28,767,975원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.17. 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 44,400,000원이며 채무자는 정계순입니다. 이후의 임의경매개시결정과 이든에셋대부의 안승익 지분 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 과거 압류·가압류·근저당 다수는 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 54.5%
초원맘모스 동일 전용면적 44.46㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 47,283,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선하면 최근 12개월 9건 평균이 47,655,555원입니다. 최신 거래는 2026.07. 2층 45,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 3.2% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.46㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 44.46㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 44.46㎡ | 7 | 39,900,000원 |
| 2026.03 | 44.46㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 44.46㎡ | 11 | 47,000,000원 |
| 2026.01 | 44.46㎡ | 9 | 53,000,000원 |
| 2025.12 | 44.46㎡ | 12 | 41,000,000원 |
| 2025.10 | 44.46㎡ | 12 | 53,000,000원 |
| 2025.08 | 44.46㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.03 | 44.46㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2025.03 | 44.46㎡ | 15 | 49,500,000원 |
| 2025.01 | 44.46㎡ | 15 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.46㎡ | 9건 | 47,655,555원 |
현재 최저가 25,970,000원은 최근 12개월 평균 47,655,555원의 54.5%입니다. 최신 거래 45,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 크게 낮고, 동일 면적 실거래 최저 39,900,000원보다도 낮습니다. 감정가 53,000,000원 자체는 최근 실거래 범위 안이지만, 두 차례 유찰을 거친 현재 가격은 실거래 기준으로 가격 여유가 뚜렷한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 44,400,000원 | 25,102,540원 |
| 3. 가압류 · 이든에셋대부 주식회사 | 4,023,459원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 48,423,459원 중 25,102,540원이 배당되고 23,320,919원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액 28,767,975원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 23,320,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 30,971,681원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 36,327,214원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 이번 물건은 이미 그 수준까지 내려온 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·학교·식당 등 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측으로 왕복 4차선 계양로, 북측 인근으로 왕복 6차선 원효로가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 7층이며 사용승인일은 1990.09.18입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 956,700원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 동측 약 8미터, 남측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 초원맘모스는 262세대이며 동일 전용 44.46㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 39,900,000원~58,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.04.17. 경북대구낙농협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 공유자 구조. 안승익·안승훈·안은숙·안현정이 각 4분의 1 지분으로 등재되어 있으므로 실제 점유자 및 인도 협의 상대를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 25,970,000원은 최근 12개월 평균 47,655,555원의 54.5%, 최신 실거래 45,000,000원보다 낮습니다. 가격 경쟁이 붙을 경우 낙찰가 상승에 따른 할인율 변화를 다시 계산해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1990.09.18이므로 전유부 수선 상태와 공용부 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 실제 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 낙찰가
이 물건의 핵심은 분명합니다. 2023.04.17. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 2회 유찰된 현재 최저가는 25,970,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 47,655,555원의 54.5%, 최신 거래 45,000,000원보다도 낮습니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유 문제가 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 현재 소유권도 4인 공유이므로, 실제 점유자·전입관계·명도 가능성 확인이 입찰 전 마지막 관문입니다. 가격만 보면 할인폭이 크고 권리상 인수도 없지만, 최종 매력도는 현장 점유조사와 실제 낙찰가가 결정합니다.