서울남부지방법원 2025타경12429. 구로구 궁동 로제트힐 102동 2305호, 전용 42.04㎡ 다세대 주택입니다. 소유자는 권영만으로 2021.03.16 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.08 국의 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사의 540,000,000원 가압류, 서울특별시 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차권입니다. 방승진은 2021.03.16 확정일자, 2021.04.27 주민등록·점유개시로 말소기준보다 앞서며 임차보증금은 245,000,000원입니다. 배당표만 기계적으로 보면 현재 최저가 136,192,000원에서 집행비용 2,706,688원을 제외한 133,485,312원이 배당돼 111,514,688원 부족이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 해당 임차권의 매수인 부담은 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제3층 제2305호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 42.04㎡ · 철근콘크리트구조 6층 공동주택 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.03.16 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 136,192,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 별도 지상권은 인수
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방승진 | 건물 전부 · 주거 | 2021.04.27 | 2021.03.16 | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 특별매각조건상 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 |
| 조영철 | 미상 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 거래는 하락 중
로제트힐 전용 42.04㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 239,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 227,600,000원, 최신 거래는 2026.08 218,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -7.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 42.04㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 42.04㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 42.04㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 42.04㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.10 | 42.04㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.04㎡ | 5건 | 227,600,000원 |
현재 최저매각가 136,192,000원은 최근 12개월 평균의 59.8%입니다. 방승진 보증금 부족분이 특별매각조건으로 실질 0원이므로 실질취득 역시 136,192,000원으로 볼 수 있어, 최근 시세보다 충분히 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래가 과거 구간보다 7.9% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균 239,000,000원을 기준으로 과도하게 가격 여유를 잡는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,706,688원 |
| 1. 임차인 방승진 보증금 | 245,000,000원 | 133,485,312원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 방승진의 보증금 부족분은 111,514,688원이지만, 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용돼 해당 부족분의 매수인 실질 부담은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서는 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역 서측 인근의 단지형연립주택으로, 주변은 다세대주택과 연립주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 공동주택이며 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 북측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 시세. 최근 12개월 평균 227,600,000원, 최신 거래 218,000,000원이며 최근 구간은 과거 대비 7.9% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 방승진 보증금 미배당액 111,514,688원은 일반적인 대항력 구조라면 인수 위험이지만, 이 사건에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 별도등기 지상권 확인. 대지권 목적 2 토지 을구 1번 지상권설정등기의 설정내용·범위·기간·권리자를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 조영철 점유 확인. 2024.04.15 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 7.9% 하락했습니다. 전체 평균 239,000,000원보다 최근 12개월 평균 227,600,000원과 최신 거래 218,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·별도등기·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리는 한 줄 더 봐야 한다”
이 물건의 첫인상은 대항력 있는 245,000,000원 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 최저가 기준 111,514,688원이 미배당됩니다. 하지만 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하게 되어 방승진 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득은 136,192,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 227,600,000원의 59.8%로 가격 여유가 있습니다.
다만 여기서 끝이 아닙니다. 별도등기와 관련한 토지 을구 1번 지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 최근 시세도 -7.9% 하락 추세이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 따라서 결론은 “보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 매력적, 그러나 지상권 인수 확인 없이는 안전판정 금지”입니다.
