대구지방법원 2025타경1257. 대구 동구 신암동 보성2차아파트 109동 317호, 전용 67.19㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2018년 5월 17일 설정된 대현새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 158,400,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.
현재 최저매각가는 감정가 대비 70%인 108,500,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 평균은 153,166,666원, 최신 거래는 2026년 6월 165,000,000원으로 확인됩니다. 현재 가격은 최근 시세 대비 충분히 낮아 유찰 후 접근 가치가 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1257 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 67 2차신암보성아파트 109동 3층317호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 67.19㎡ |
| 소유자 | 류성인 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 |
| 신청채권 | 104,483,519원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 매각 후 정리되는 구조
말소기준권리는 을구 11번 대현새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 국민행복기금 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 설정된 전세권(전세금 40,000,000원)도 등기상 말소 처리되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 김성훈 | 2024.04.23 | 미상 | 전입 시점이 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 회차는 할인 구간
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 67.19㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 67.19㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 67.19㎡ | 1 | 154,000,000원 |
| 2025.10 | 67.19㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 최근12개월 6건 | 153,166,666원 |
최근 12개월 평균은 153,166,666원, 최저가는 108,500,000원입니다. 최저가 대비 최근 시세 비율은 70.8%로 가격 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -13.1%로 하락 흐름이 있어 입찰가는 최신 거래와 최근 추세를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 대현새마을금고 근저당 | 158,400,000원 | 106,181,000원 |
| 국민행복기금 가압류 | 12,143,669원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 108,500,000원은 최근12개월 평균 대비 70.8% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
- 권리. 대현새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차. 김성훈 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 시장. 최근 추세 -13.1% 하락 흐름을 반영해 보수적으로 접근합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 유찰 가격”
이 물건은 권리 구조보다 가격이 핵심입니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 인수액은 0원이지만, 현재 최저가 1.085억은 최근12개월 평균 1.531억 대비 할인된 수준입니다. 다만 최근 시장 추세가 하락 방향인 만큼 최신 거래 1.65억과 최근 거래 흐름을 함께 확인하며 입찰가를 정하는 전략이 적합합니다.
