대구지방법원 2025타경1271. 대구 중구 동문동 ‘대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔’ 제16층 제1624호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 하정수 명의의 소유권이전등기는 2022.04.21 접수됐고 거래가액은 174,100,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차인 서지원은 임대차계약일 2022.04.01, 점유개시 2022.04.21, 주민등록 2022.04.25, 확정일자 2022.04.06이며 보증금은 165,000,000원입니다. 2024.10.18 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 반면 말소기준은 2025.11.25 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권이 모두 그보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동문동 13-4 대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔 16층 1624호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 지하4층 지상24층 건 중 제16층 제1624호 |
| 소유자 | 하정수 · 2022.04.21 소유권이전등기 · 거래가액 174,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서지원 / 170,579,470원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 용도지역 | 도시지역 · 중심상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 보증금 165,000,000원이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.11.25 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그러나 서지원의 임대차는 2022년에 시작됐고, 을구 1번 주택임차권도 2024.10.18 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지원 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.04.25 / 2022.04.06 | 있음 | 있음 | 없음 | 90,817,100원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 서지원 본인의 임차권입니다. 현재 최저가 75,950,000원을 전제로 집행비용 1,767,100원을 먼저 공제하면 임차인에게 74,182,900원이 배당되고, 보증금 중 90,817,100원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 그대로 매수인의 부담이 됩니다.
② 가격 구조 — 더 유찰돼도 실질취득은 약 165,000,000원대
현재 최저가는 감정가 155,000,000원의 49%인 75,950,000원입니다. 표면 할인율만 보면 큰 폭의 유찰처럼 보이지만, 이 물건은 유찰될수록 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 그래서 입찰가격이 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것이 같은 의미가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 75,950,000원 | 90,817,100원 | 166,767,100원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,165,000원 | 113,191,970원 | 166,356,970원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 37,215,500원 | 128,854,379원 | 166,069,879원 |
현재 회차 실질취득 166,767,100원은 감정가의 107.6%입니다. 3회 유찰 시에도 166,356,970원, 4회 유찰 시에도 166,069,879원으로 총액이 약 166,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 즉 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 서지원 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 서지원 | 170,579,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 75,950,000원에서 집행비용 1,767,100원을 제외한 74,182,900원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금 미변제액 90,817,100원은 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 1호선 중앙로역 동측 근거리에 위치하며, 부근은 상업·업무용빌딩 및 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 지하4층·지상24층 건물의 제16층 제1624호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 부정형 평지로 상업업무용건물 건부지이며, 북측 왕복 2차선 도로와 서측 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,994,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 75,950,000원에 낙찰돼도 인수액 90,817,100원을 더한 총부담은 166,767,100원입니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 166,356,970원, 4회 유찰 시 166,069,879원으로 낙찰가 하락 효과가 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 서지원의 보증금 165,000,000원, 전입 2022.04.25, 확정일자 2022.04.06, 배당요구 및 주택임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 서지원으로 나타나므로 임대차계약·보증금 지급·청구채권 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다.
- 권리기준일 확인. 말소기준은 2025.11.25 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “166,767,100원 실질취득”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 75,950,000원이지만, 실제 판단에 필요한 숫자는 166,767,100원입니다. 대항력 있는 임차인 서지원의 보증금 165,000,000원이 매각대금만으로 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차에서 90,817,100원을 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼 53,165,000원 또는 37,215,500원까지 최저가가 내려가도 인수액은 각각 113,191,970원, 128,854,379원으로 늘어 실질취득은 166,356,970원, 166,069,879원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 회차 실질취득액은 감정가 155,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 49% 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 대항력 임차보증금 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
