249,600,000원
서울남부지방법원 2025타경12439. 강서구 화곡동 케이씨타운 705호, 전용 23.65㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 김대성은 2022.09.07. 거래가 399,000,000원에 취득했고, 등기상 민간임대주택 등록도 같은 날 기재됐습니다. 감정가는 390,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 249,600,000원까지 내려왔습니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 64%로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 다만 권리분석의 출발점은 2024.06.24. 삼성카드 가압류입니다. 그보다 앞선 완도금일수산업협동조합 근저당은 2022.09.02. 이미 말소됐기 때문에 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 김민정은 2022.09.02. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 23.65㎡ · 지하1층/지상9층 중 7층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인 2022.05.20. |
| 소유자 | 김대성 (2022.09.07. 거래가 399,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 249,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 삼성카드 가압류
완도금일수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2022.09.02. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.06.24. 삼성카드 가압류 5,641,864원입니다. 이후 등기된 김민정의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김민정의 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로 임차권등기 자체가 소멸하더라도 원래의 대항력 문제는 특별매각조건이 없다면 남게 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.02. | 389,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 실질 0원* |
| 이혜빈 점유 부분 미상 | 2024.11.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
김민정은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력 있는 임차인입니다. 배당요구는 2024.07.05. 이뤄졌지만 우선변제권은 없는 것으로 반영돼, 특별조건이 없다면 389,000,000원의 보증금 인수 위험이 발생합니다. 이혜빈은 2024.11.04. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없으며 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인도 대상과 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 표본은 오래됐다
케이씨타운은 전체 24세대이며, 대상 면적과 유사한 전용 23.65㎡·23.82㎡ 실거래 8건이 모두 399,000,000원입니다. 다만 거래 시점은 2022.08.~2023.02.로, 최신 거래도 2023.02.에 머물러 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 23.82㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2023.01 | 23.82㎡ | 8 | 399,000,000원 |
| 2022.12 | 23.82㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 2022.10 | 23.65㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2022.09 | 23.65㎡ | 9 | 399,000,000원 |
| 2022.09 | 23.65㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 2022.08 | 23.65㎡ | 8 | 399,000,000원 |
| 2022.08 | 23.82㎡ | 9 | 399,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 399,000,000원 |
최저가 249,600,000원은 실거래 평균과 최신 거래 399,000,000원의 62.6%입니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행돼 실질 인수액이 0원이면, 동일한 62.6% 수준에서 취득하는 구조입니다. 반대로 특별조건을 적용하지 않고 보증금 389,000,000원을 더하면 실질취득액은 638,600,000원으로 실거래 399,000,000원을 크게 웃돌게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 |
| 임차인 김민정 보증금 | 389,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 | 5,641,864원 | 5,641,864원 |
| 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 239,663,736원 |
| 미배당액 | - | 149,336,264원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리판정에서는 김민정의 보증금 389,000,000원이 매수인 인수액으로 분류됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 조건 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 249,600,000원 | 239,663,736원 | 149,336,264원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 199,680,000원 | 190,442,616원 | 198,557,384원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 159,744,000원 | 151,065,720원 | 237,934,280원 | 0원* |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않는 구조입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 예외적으로 미배당 잔액의 반환청구권이 포기돼, 조건 이행 시 실질취득액이 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 따라서 할인율보다 먼저 특별조건의 확정성과 이행 절차를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.05.20. 사용승인된 지하1층·지상9층 건물로 승강기·도시가스 난방·소화전·화재탐지·주차 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 가로공원로 약 40미터 도로와 서측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,603,000원/㎡, 토지면적 146.1㎡입니다.
- 규제. 중요시설물 보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 전체 24세대의 소규모 건물이며 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%로 매도기간과 수요층을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없으나, 내부는 관계인 부재로 현장 조사가 이뤄지지 않아 건축물 현황도를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·시점·제출서류를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 김민정 임차권 말소 확인. 낙찰대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 매수인의 별도 협조 의무가 있는지 확인하세요.
- 이혜빈 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상이므로 현장 점유 상태, 인도 대상, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 등록이 기재돼 있으므로 매각 후 말소 또는 승계 여부를 등기부와 관계기관에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 동일 면적 실거래 399,000,000원은 최신 거래가 2023.02.이므로 현재 호가와 인근 실거래를 추가 확인하세요.
- 소규모 상품 환금성. 24세대 도시형생활주택의 임대수요, 관리상태, 공실기간, 매도 소요기간을 보수적으로 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·마감·설비·불법변경 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 특별조건을 확인할 사건
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 물건으로만 보면 보증금 389,000,000원 때문에 실질취득액이 638,600,000원까지 올라가는 고위험 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 기재돼 있어, 조건이 정상 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그 전제 아래 최저가 249,600,000원은 실거래 399,000,000원의 62.6%로 가격 여지가 큽니다. 다만 실거래가 2023.02.에서 멈춰 있고, 전체 24세대·평균 2.9회 유찰·매각률 0.0%라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 결론은 “권리는 조건부 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로”입니다. 특별조건 이행을 문서로 확정한 뒤 현재 시세와 점유 상태를 검증하는 것이 입찰의 핵심입니다.
* 특별매각조건에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우를 전제로 한 금액입니다. 일반 권리판정상 김민정의 보증금 389,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
