서울남부지방법원 2025타경12443. 화곡동 다원슈슈빌 6층 603호, 전용면적 29.09㎡ 다세대주택입니다. 소유자 문초승은 2018.10.03 매매를 원인으로 160,000,000원에 취득했고, 이 사건의 핵심은 소유권보다 앞서 형성된 최홍의 임차권입니다. 최홍은 2018.10.19 점유를 시작하고 2018.10.22 주민등록을 마쳤으며, 최초 160,000,000원에서 증액을 거쳐 보증금이 172,200,000원이 됐습니다.
말소기준은 2024.11.20 서울특별시강서구의 압류입니다. 최홍의 전입과 확정일자, 그리고 2024.04.26 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 계산만 하면 대항력 있는 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어가는 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 해당 임차인에 한해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-20 다원슈슈빌 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.09㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 |
| 사용승인 | 2012.11.20 |
| 소유자 | 문초승 (2018.10.03 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 118,272,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최홍 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 172,200,000원 | 2018.10.22 / 2018.10.02 | 있음 · 2024.04.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
최홍은 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 주민등록일자 2018.10.22가 말소기준 2024.11.20보다 빠르고, 확정일자도 보유해 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,455,808원을 먼저 빼고 최홍에게 115,816,192원이 배당되며, 보증금 중 56,383,808원이 남습니다.
* 이 실질 0원 판단은 특별매각조건이 적용되는 최홍 임차인에 한정됩니다. 이 사건에는 별도의 실제 임차인이 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 이유는 맞지만, 비교표본이 오래되고 적다
다원슈슈빌(73-20)은 총 18세대이고, 전용면적이 매칭되는 실거래는 2건입니다. 확인되는 거래는 2021.08과 2022.03, 모두 6층 전용 26.82㎡가 230,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균·최고·최저와 최근 12개월 평균 지표가 모두 230,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 26.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 26.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 29.09㎡ 대상 | 2건 | 230,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득가 118,272,000원은 이 시세지표의 51.4%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 다만 최신 거래가 2022.03이고 거래 표본도 2건뿐이라, 230,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,455,808원 |
| 1. 임차인 최홍 보증금 | 172,200,000원 | 115,816,192원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최홍의 미배당액은 56,383,808원입니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 일반식과 실제 결론이 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,272,000원 | 56,383,808원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 94,617,600원 | 79,685,517원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 75,694,080원 | 98,268,413원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금 172,200,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 최홍에 관한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체로 봅니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 주거 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 있으며, 감정평가서도 제시외건물로 인한 위반건축물 표기를 명시합니다.
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근으로 다세대·단독주택·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 152.0㎡, 공시지가 3,295,000원/㎡, 완경사 세로장방형입니다.
- 환금성. 총 18세대이고 실거래 표본이 2건뿐이며, 건물 경매 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 범위 확인. 제시외건물과 주거 무단증축의 위치·면적·원상회복 가능성, 행정조치 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 230,000,000원 거래는 2021.08·2022.03 두 건뿐입니다. 이를 현재 확정 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 18세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 3.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층도 함께 봐야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 있는 사건이므로 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 조건으로 풀렸지만, 물건 리스크는 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 보증금 172,200,000원이 최저가 118,272,000원을 초과하는 전형적인 인수형입니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에 56,383,808원이 남고, 유찰될수록 인수액이 더 커집니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 최홍 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
따라서 실질취득은 현재 최저가인 118,272,000원이고 230,000,000원 시세지표 대비 51.4%입니다. 다만 마지막 실거래가 2022.03이고 표본도 2건뿐이며, 물건 자체에는 위반건축물 표기가 있습니다. 3회 유찰과 평균 유찰 3.0회도 이 다세대의 환금성을 낙관하기 어렵게 만드는 요소입니다. 결론은 “권리조건은 개선됐지만, 위반건축물과 저환금성을 가격에 충분히 반영해야 하는 물건”입니다.
