서울남부지방법원 2025타경12443. 화곡동 다원슈슈빌 603호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문초승이고 2018.10.19 소유권이전 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 임차인 최홍은 임대차계약일 2018.10.02, 점유개시 2018.10.19, 주민등록 2018.10.22이며 보증금은 증액분을 포함해 172,200,000원입니다. 말소기준은 2024.11.20 서울특별시강서구 압류로, 임차인의 전입·점유와 2024.04.26 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 92,514,876원이 배당되고 79,685,124원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 본 건 매각조건은 신청채권자가 매수인에 대해 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 특별조건은 이 임차보증금 잔액에 한정해 적용하며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-20 다원슈슈빌 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 29.09㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제603호 |
| 사용승인 | 2012.11.20 |
| 소유자 | 문초승 (2018.10.19 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 94,618,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준 | 2024.11.20 서울특별시강서구 압류 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원
핵심은 최홍의 임차권이 말소기준보다 먼저 성립했다는 점입니다. 주민등록은 2018.10.22, 점유개시는 2018.10.19이고 확정일자는 2018.10.02입니다. 2024.04.26에는 임차보증금 172,200,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 이뤄진 상태입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최홍 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.10.22 / 2018.10.02 | 172,200,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득은 94,618,000원, 다만 거래가 오래됐다
가격 비교 기준은 특별매각조건을 반영한 실질취득 94,618,000원입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균 금액은 230,000,000원, 최신 거래 역시 2022.03 · 230,000,000원이고, 최저가 대비 비율은 41.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 26.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 26.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
수치만 놓고 보면 실질취득 94,618,000원은 230,000,000원의 41.1%입니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.03이라는 점이 중요합니다. 현재 매각기일은 2026.10.13이고 이미 4회 유찰된 물건이므로, 이 230,000,000원을 곧바로 현재 처분가능가격으로 보는 것은 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,103,124원 |
| 1. 임차인 최홍 보증금(우선변제) | 172,200,000원 | 92,514,876원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 79,685,124원입니다. 다만 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 예정돼 있어 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 603호입니다. 사용승인일은 2012.11.20입니다.
- 주위환경. 우장초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 152.0㎡, 공시지가는 3,295,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 다원슈슈빌은 18세대이고 확인되는 거래는 2건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 분석의 실질 인수 0원 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 기초합니다. 입찰 당일 매각물건명세서와 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 상태 확인. 주거 무단증축으로 집합건축물대장 표제부·전유부에 위반건축물 표기가 있습니다. 현황, 시정 여부와 비용 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 실거래의 최신성. 가격지표 230,000,000원은 확인된 2건이 모두 같은 금액이지만 최신 거래가 2022.03입니다. 현재 환금가와 동일하다고 전제하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰의 원인 점검. 현재 최저가는 94,618,000원까지 내려왔습니다. 단순 저가 신호가 아니라 권리·위반건축물·환금성 요인이 응찰을 제한했는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 현황과 인도 시점은 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”와 “인수 0원의 조건”을 같이 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 231,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 94,618,000원까지 내려왔고, 실거래 지표 230,000,000원의 41.1%입니다. 더구나 대항력 임차인 최홍의 보증금 172,200,000원 가운데 현재 회차의 룰상 미배당액 79,685,124원도 특별매각조건으로 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어 실질 인수 0원입니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 투자수익으로 환산해선 안 됩니다. 실거래는 2건뿐이고 최신 거래는 2022.03이며, 건물은 주거 무단증축에 따른 위반건축물로 표시돼 있습니다. 18세대 다세대이고 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 결국 이 사건의 핵심은 “임차보증금 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 그 특별조건의 실제 이행과 위반건축물·환금성 위험을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것”입니다.
