* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건대로 이행되고, 조유진의 독립적인 잔존 청구권이 없다는 점이 확인되는 경우의 판단입니다. 특별매각조건은 확인되지 않은 별도 임대차 권리까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
서울남부지방법원 2025타경12447. 서울 금천구 독산동 에스엠벨리체 7층 709호 오피스텔입니다. 김태원은 2020년 6월 19일 거래가액 169,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2022년 10월 13일 국의 압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 그보다 앞서 조유진이 전입·점유한 이력이 있습니다. 이후 임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사의 강제경매가 개시되었습니다.
이 사건은 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 특별매각조건의 효력을 함께 계산해야 실제 취득 부담을 알 수 있습니다. 더구나 현황조사상 추가 전입자도 확인되어 권리와 점유 관계를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제7층 제709호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 1층~지상 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김태원 (2020.06.19 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,040,000원 (감정가의 51.2% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 (기재된 기일이 경과했으므로 매각 결과 및 변경 여부 확인 필요) |
| 말소기준권리 | 2022.10.13 갑구 6번 국 압류 |
| 임차권자 | 조유진 · 보증금 177,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
국의 압류와 이후 압류, 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있습니다. 그러나 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 배당순위와 당해세 발생 여부는 별도로 확인해야 합니다. 세금의 법정기일과 구체적인 채권액이 확인되지 않아 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차권자 1명, 추가 전입자 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유진 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.05.16 2022.04.25 |
177,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 확인 |
룰상 인수 91,926,720원 조건 이행 시 실질 0원* |
| ENKHTUYA ANUJIN 점유·임대차 미상 |
2025.09.05 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 별도 권원 확인 |
미상 | 확인 필요 보증금·점유관계 미상 |
| IDEREE BORGIL 점유·임대차 미상 |
2025.09.05 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 별도 권원 확인 |
미상 | 확인 필요 보증금·점유관계 미상 |
임차권자로 확인되는 사람은 조유진 1명입니다. 추가 전입자 2명은 임대차계약·보증금·점유 권원이 확인되지 않았으므로 별도 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않습니다. 이들의 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 점유와 독립적인 권리 관계는 확인해야 합니다.
“주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 유효하게 이행되고 해당 보증금 반환청구권 전체가 정리되는 경우, 조유진 임차권에 관한 룰상 인수액 91,926,720원은 실질 0원*으로 해소됩니다.다만 조건의 문언상 포기 주체는 주택도시보증공사입니다. 조유진의 반환청구권이 공사에 승계된 범위와 조유진에게 독립적인 잔존 청구권이 없는지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소의 이행 여부도 중요합니다.
③ 실질취득 계산 — 싸 보이는 최저가와 실제 부담의 차이
이번 회차 최저가 87,040,000원을 낙찰가로 가정하면 집행비용 1,966,720원을 제외한 85,073,280원이 조유진 보증금에 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 177,000,000원 중 미배당 잔액은 91,926,720원입니다.
| 계산 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 낙찰가 가정 | 87,040,000원 | 현재 최저매각가 |
| 예상 집행비용 | 1,966,720원 | 배당재원에서 우선 차감 |
| 임차인 예상배당 | 85,073,280원 | 보증금 일부 변제 |
| 룰상 미배당 인수 | 91,926,720원 | 특별매각조건 미적용 시 |
| 확약 미적용 실질부담 | 178,966,720원 | 낙찰가 + 룰상 인수액 |
| 특별매각조건 이행 시 인수 | 실질 0원* | 반환청구권 포기·말소 및 잔존 청구권 해소 확인 전제 |
| 조건 이행 시 기본 취득부담 | 87,040,000원 | 취득세·명도비 등 별도 비용 제외 |
특별매각조건이 적용되지 않는다면 최저가와 미배당 인수액을 더한 178,966,720원이 실질부담입니다. 이는 보증금 177,000,000원에 집행비용으로 인한 차이가 더해진 금액으로, 최저가가 내려가더라도 총취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 인수형 구조를 보여줍니다.
반대로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되어 매수인에게 잔여 청구가 남지 않는다면, 해당 보증금 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 이 두 경우를 혼동하지 않는 것이 이번 사건의 핵심입니다.
④ 회차별 부담 비교 — 유찰되어도 보증금은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 조건 미적용 총부담 | 조건 이행 시 기본부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 87,040,000원 | 91,926,720원 | 178,966,720원 | 87,040,000원 |
| 4회 유찰 시 | 69,632,000원 | 109,021,376원 | 178,653,376원 | 69,632,000원 |
| 5회 유찰 시 | 55,705,600원 | 122,697,101원 | 178,402,701원 | 55,705,600원 |
조건 미적용 총부담은 각 회차의 최저가와 추정 인수액을 합한 금액입니다. 집행비용 추정치 차이로 회차별 합계에 소폭 차이가 있습니다. 조건 이행 시 기본부담은 별도 취득·점유 정리 비용을 제외하며, 특별매각조건의 효력과 실제 이행이 확인되어야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,966,720원 |
| 1. 임차인 조유진 보증금 | 177,000,000원 | 85,073,280원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 청구액과 조유진의 보증금은 각각 177,000,000원으로 기재되어 있으나, 동일 보증금과 관련된 채권일 가능성이 있어 독립적인 임차보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 미배당 177,000,000원 역시 조유진의 미배당 보증금에 그대로 더해 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 미반영 및 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가치의 구분
감정가는 170,000,000원이고 최저매각가는 87,040,000원입니다. 3회 유찰 결과 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 감정가 자체가 현재 시장가격을 대표한다고 단정할 수도 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 건물로 위생·급배수·난방·소방설비와 주차타워, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 지정기간·대상자·적용 용도와 실제 취득 목적의 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 외부관찰·탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가하였으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거 형태·임대수요·건물 관리상태·면적 등에 따라 매수층이 달라집니다. 이 호실의 최근 거래량과 매매가격 자료가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정되어 있는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 권리 귀속 확인. 조유진의 보증금 반환청구권이 주택도시보증공사에 승계된 범위와 별도의 잔존 청구권 유무를 확인해야 실질 인수 0원을 확정할 수 있습니다.
- 등기 말소 확인. 특별매각조건에 기재된 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 확인. ENKHTUYA ANUJIN과 IDEREE BORGIL의 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금 및 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건의 채권액·배당순위 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 같은 건물·유사 면적의 최근 실거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인한 다음 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한되었습니다. 내부 수리비와 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일 2026.09.02는 이미 경과하였으므로 실제 매각 여부, 변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 경매기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수와 확약을 보라”
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 3회 유찰되어 87,040,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 177,000,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 예상 인수액은 91,926,720원이고, 최저가 기준 실질취득 부담은 178,966,720원에 이릅니다. 단순한 저가 경매로 볼 수 없는 이유입니다.
다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되고 조유진에게 별도의 잔존 청구권이 없다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 해소될 수 있습니다.
다만 추가 전입자 2명의 점유관계, 세금의 배당순위, 내부 상태, 최근 실거래가격은 여전히 확인해야 합니다. 특히 특별매각조건의 효력을 조유진과 관련된 보증금 문제 밖으로 확대하여 해석해서는 안 됩니다.
결론적으로 이 사건의 핵심은 감정가 대비 51.2%라는 할인율이 아니라 특별매각조건의 확정적 효력, 잔존 청구권 해소, 추가 점유자 확인과 실제 시세입니다. 매각기일도 경과한 만큼 현재 경매 진행상태와 원본 서류를 먼저 대조해야 합니다.
