서울남부지방법원 2025타경12456. 화곡동 동양하우징 제102동 4층 402호로, 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대), 전용면적은 29.97㎡입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층에 있고, 2017.08.11. 사용승인된 29세대 규모의 소형 다세대주택입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 3억원이 두 번 유찰되어 1.92억원이 됐다”는 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시되어 있어, 그 인수 구조가 실질적으로 제거됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 특별조건으로 제거

말소기준권리는 2022.11.03. 접수된 주식회사 케이뱅크 가압류 18,550,108원입니다. 이후 국민행복기금 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인 서민석은 2021.10.28. 주민등록과 점유를 갖춰 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자도 2021.09.27.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 2023.11.08.에는 임차보증금 300,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력에서 발생하는 보증금 부족분은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명

특별매각조건은 서민석 보증금과 연결된 미배당 반환청구권에 적용되는 조건입니다. 박종욱은 별도의 실제 점유자이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 점유 부분과 실제 명도 상대방은 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 시나리오 — 유찰될수록 법정 인수는 늘지만 조건상 실질 0원

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가해 총부담이 약 3억원 부근으로 고정됩니다. 그러나 이번 사건은 미배당 반환청구권 포기가 특별매각조건이므로, 조건이 이행되는 한 유찰에 따라 실질취득액도 최저매각가와 함께 내려갑니다.

④ 시세 비교 — 64% 할인처럼 보이지만 표본은 2022년 한 건

면적이 일치하는 확인 거래는 2022.03, 전용 29.97㎡, 4층, 300,000,000원 한 건입니다. 감정가 역시 300,000,000원이고 현재 최저매각가는 192,000,000원이므로, 단순 비율로는 64.0%입니다.

다만 거래 시점이 2022.03이고 표본 수도 한 건뿐이므로, 300,000,000원을 2026년의 확정 시세로 사용하기는 어렵습니다. 거래 한 건만으로 최근 상승·하락 추세도 판단할 수 없습니다. 따라서 “3억원보다 36% 싸다”는 계산은 가능하지만, “현재 시세보다 확실히 36% 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 188,512,000원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 서민석 보증금의 법정 부족분은 111,488,000원입니다. 주택도시보증공사의 300,000,000원 청구는 특별매각조건에 기재된 임대차보증금 반환청구권과 연결되어 있으므로, 서민석 보증금과 별개의 300,000,000원을 매수인이 추가 인수하는 구조로 보면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신정초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 6층 건물로 외벽은 석재 붙임, 창호는 새시 창호이며 승강기와 급배수·위생설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 6미터 도로, 남동측으로 폭 약 3미터 막다른도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,410,000원이며 토지면적은 197.0㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 서민석 임차권 말소 절차. 매각 후 임차권등기 말소 주체, 제출서류와 처리 시점을 확인해야 합니다.
• 박종욱 점유 확인. 전입은 후순위라 인수금은 없지만 현재 실제 점유 여부, 점유 부분과 명도 협의 상대를 확인하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래가 2022.03 한 건뿐이므로 인근 동일 면적 다세대의 최근 매매·전세 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성 검토. 29세대 소규모 단지와 29.97㎡ 소형 주택의 실수요·임대수요를 확인하고 재매각 기간을 보수적으로 잡으세요.
• 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.08.04이므로 입찰 전 사건 진행내역과 매각결과, 변경·연기 여부를 원문에서 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 조건이 결론을 바꾼다”

서민석의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 300,000,000원이므로, 권리 구조만 놓고 보면 매수인이 거액을 인수할 수 있는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 현 회차의 법정 미배당액도 111,488,000원입니다.

그러나 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙으면서 결론은 달라집니다. 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원, 실질취득은 최저가 192,000,000원입니다. 2022.03 거래가 300,000,000원과 비교하면 64.0%지만, 거래가 한 건뿐이고 시점도 오래돼 현재 시세 할인율로 단정할 수는 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 최신 시세 재조사 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율보다 특별매각조건의 정확한 이행과 현재 환금성입니다.