서울남부지방법원 2025타경12460. 강서구 화곡동 웨인씨티 7층 703호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2022년 1월 26일 매매를 원인으로 거래가액 325,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 체결된 임대차계약의 보증금도 325,000,000원입니다. 임차인 함승진은 2022년 1월 27일 확정일자를 받고 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작했습니다.
말소기준은 2023년 5월 18일 영등포세무서장의 국세 압류입니다. 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나며, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제7층 제703호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 7층 703호 |
| 사용승인일 | 2021.08.17 |
| 소유자 | 문지우 (2022.01.26 매매 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 200,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 바꾼다
우리은행 근저당권은 2022년 2월 24일 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 5월 18일 국세 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 역시 등기상 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 말소기준보다 앞선 전입·점유를 기준으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함승진 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 전입·점유 2022.02.25 확정 2022.01.27 배당요구 2024.03.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 없음 | 실질 0원* 통상 128,284,480원 |
함승진의 임대차계약일은 2022년 1월 26일, 확정일자는 2022년 1월 27일, 전입·점유개시일은 2022년 2월 25일입니다. 말소기준 압류일 2023년 5월 18일보다 빨라 대항력이 있고, 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 또는 대위변제자가 별도의 임차인으로 중복 신고된 구조는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 64%는 감정가 대비 수치일 뿐
최저매각가는 200,320,000원으로 감정가 313,000,000원의 64%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 특별매각조건이 적용되지 않는 통상 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 머무는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,480원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 함승진 보증금 | 325,000,000원 | 196,715,520원 | 미배당 128,284,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 통상 미배당 보증금은 128,284,480원입니다. 다만 특별매각조건의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물의 7층 703호입니다.
- 주위환경. 서울우장초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차시설과 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 토지면적은 414.0㎡, 공시지가는 6,015,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행시점을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 조건 이행 시 인수액은 실질 0원*이며, 조건이 적용되지 않을 때만 통상 미배당액 128,284,480원을 반영합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매물로 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 절차, 임차권 말소 서류의 제출 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 2월 25일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 할인율이 아니라 특별매각조건
이 물건은 대항력 임차인의 보증금 325,000,000원이 최저가 200,320,000원보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 328,604,480원이고, 추가 유찰이 발생해도 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 이 사건은 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 조건이 정확히 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액은 최저가 200,320,000원입니다. 다만 실거래 비교 근거가 없어 감정가의 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 특별조건 확인, 가격은 실거래 확인. 두 확인이 모두 끝나야 입찰 판단이 가능합니다.
