수원지방법원 2025타경101015. 안양시 만안구 안양동 동영벤처스텔 에이동 7층 705호로, 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 631,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 403,840,000원입니다. 권리의 출발점은 2003.09.17 설정된 중소기업은행 근저당권 400,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 다수의 가압류와 경매개시결정, 임차권등기는 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

하지만 이 물건을 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸하니 안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 현황조사·등기부 임차권등기·매각물건명세서에서 제이에스시스템 관련 점유·임차 자료가 각각 확인됩니다. 특히 100,000,000원의 임차보증금이 기재된 상가건물임차권은 2025.04.17 등기됐고, 임대차계약일 2024.11.05, 사업자등록신청일 2024.10.28, 점유개시일 2024.10.24, 확정일자 2024.11.11로 기재돼 있습니다. 현재 배당자료에는 매수인 인수 0원으로 산정돼 있지만, 임차권 관련 대항력 판정 자료가 완전히 일치하지 않으므로 입찰 전 원본 대조가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2003.09.17 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 400,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 에스원·서울보증보험·강병선·중소기업은행·기술보증기금· 오릭스캐피탈코리아·원츠넷 등의 가압류와 경매개시결정, 안양시 압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기자료 역시 이들 권리를 매각으로 소멸하는 것으로 표시하고 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 같은 명칭의 기록을 한 번 더 맞춰봐야 한다

현황조사 기록과 매각물건명세서 기록은 말소기준권리 이후의 등록일을 근거로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 등기부의 주식회사제이에스시스템 임차권 기록은 보증금 100,000,000원과 확정일자가 확인되지만, 임차인 분석자료에는 대항력 판정 불가로 남아 있습니다. 따라서 이 세 기록을 서로 독립된 임차인 3명으로 단정해서도 안 되고, 반대로 아무 확인 없이 하나의 동일 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다. 동일·중복 여부와 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.

③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저매각가는 403,840,000원으로 감정가 631,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 403,840,000원 가정)

현재 최저가 403,840,000원 가정 시 집행비용 6,438,400원을 제외한 397,401,600원이 중소기업은행 근저당에 배당되고 이후 채권자와 소유자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 5,401,850,153원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 아파트형공장으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 중부지방고용노동청 안양지청 동측에 위치하며, 주위는 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 명학역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상8층 건물의 제7층 제705호이며 승객·화물 승강기, 위생·급배수·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 과밀억제권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,317,000원/㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 대조. 주식회사제이에스시스템의 100,000,000원 임차권과 현황조사·매각물건명세서의 점유 기록이 실제로 동일 임차관계인지 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 배당계산상 인수 0원이지만 임차권 자료의 대항력 판정이 미상으로 남아 있으므로 명세서와 사업자등록·점유 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 아파트형공장 및 인근 지식산업센터·공장 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 부족. 현재 회차에서 총 채권 미배당액이 5,401,850,153원으로 산정돼 있고 신청채권자 배당 역시 0원으로 계산됩니다.
• 점유·명도. 현황조사상 점유 기록이 있으므로 낙찰 후 실제 점유자와 사용 범위를 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
• 규제·용도. 일반공업지역 및 각종 지역·지구 지정과 아파트형공장 이용상태가 향후 사용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 임차권 확인이 먼저

이 사건의 등기 순위는 비교적 읽기 쉽습니다. 2003.09.17 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 문제되는 가압류·경매개시결정·임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

다만 임차관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 제이에스시스템 관련 점유기록과 100,000,000원 임차권등기가 복수 자료에 나타나는데, 임차권의 대항력 판정은 미상으로 남아 있습니다. 따라서 “인수 0원 산정”을 최종 결론으로 확정하기 전에 실제 점유·사업자등록·임차권 관계를 원본으로 맞춰보는 것이 우선입니다. 가격 역시 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리순위는 명확, 임차권은 확인 필요, 가격은 별도 검증. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.