수원지방법원 2025타경101031. 디테크타워과천 6층 공장 에이동0609호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사이호스트아이씨티이고, 말소기준은 2023.02.15. 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,452,000,000원의 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당, 주식회사엘지씨엔에스 근저당, 기술보증기금·주식회사안랩 가압류와 압류들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,164,800,000원으로 감정가 1,820,000,000원의 64%입니다. 그러나 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 핵심은 권리 인수 여부이며, 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액도 현재 최저가와 같은 1,164,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지8 디테크타워과천 6층 공장 에이동0609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하3층 지상15층 중 제6층 |
| 현재 소유자 | 주식회사이호스트아이씨티 |
| 감정가 / 최저가 | 1,820,000,000원 / 1,164,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 1,572,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 관련 | 대지권 미등기 · 감정평가액에 토지(대지지분) 포함 · 공급계약서상 대지지분 46.3124㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2023.02.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.10.20. 중소기업은행 추가 근저당, 2024.02.20. 주식회사엘지씨엔에스 근저당, 2025.02.19. 기술보증기금 가압류, 2025.04.30. 임의경매개시결정, 이후 국·과천시·국민건강보험공단 압류와 주식회사안랩 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 바이오테크니코리아(유) | 175.46 · 사무실 | 2024.01.16 | 4,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
현황조사상 실제 점유자는 바이오테크니코리아(유) 1명입니다. 전입일 2024.01.16.은 말소기준일 2023.02.15.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 다만 이 임차관계가 매수인에게 보증금 인수로 이어지는 구조는 아니므로 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,048,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,452,000,000원 | 1,150,752,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사엘지씨엔에스 | 251,120,880원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 981,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사안랩 | 16,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 2,821,120,880원 중 예상 배당은 1,150,752,000원이며, 미배당은 1,670,368,880원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·건물 상태 — 미등기 대지권 확인이 핵심
매각물건명세서 비고상 대지권은 미등기입니다. 다만 감정평가액에는 토지 대지지분이 포함되어 있고, 분양회사 사실조회 결과 공급계약서에 대지지분 46.3124㎡가 포함되어 있습니다. 또한 과천시로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서가 2025.05.20. 제출된 것으로 확인됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 공장(지식산업센터)이며, 기준시점 현재 상호명 “바이오테크니코리아(bio techne)”에서 사용 중입니다.
- 입지. 갈현동행정복지센터 남서측 인근으로 신규아파트단지, 지식산업센터, 오피스, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측 직선거리 약 1.3km에 4호선 인덕원역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상15층 중 제6층이며 외벽은 커튼월 및 일부 복합패널, 내벽은 페인팅, 바닥은 PVC타일, 창호는 PVC샷시 마감입니다.
- 설비. 시스템 냉·난방, 위생·급배수, 승강기·화물용승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 1,164,800,000원 | 1,150,752,000원 | 1,670,368,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 931,840,000원 | 920,121,600원 | 1,900,999,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 745,472,000원 | 735,617,280원 | 2,085,503,600원 | 0원 |
회차가 더 내려가더라도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 커집니다. 즉 이 사건의 회차별 변화는 낙찰자가 떠안을 보증금 증가가 아니라, 채권자 회수액 감소로 나타나는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.02.15. 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 점유관계 확인. 바이오테크니코리아(유)의 현 점유와 실제 인도 가능 시점, 명도 협의 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 대지권 미등기 확인. 공급계약서상 대지지분 46.3124㎡와 2025.05.20. 제출된 취득세 납부확인서, 향후 대지권 등기 절차를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하는지 확인해야 실제 배당 순서와 금액을 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 현장 매매가·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현재 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 대지권
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2023.02.15. 중소기업은행 근저당이고, 실제 점유자 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 1,820,000,000원에서 두 차례 유찰되어 1,164,800,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 여기에 대지권 미등기, 국세·지방세 압류 3건, 현재 공장(지식산업센터)으로 사용 중이라는 점이 함께 놓여 있습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 2회 유찰 가격과 대지권 절차를 별도로 검증해야 하는 물건”입니다.
