수원지방법원 2025타경101071. 군포시 당동 씨티캐슬 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항에는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 등재되어 있으며 현황은 경매 진행 시 재확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 권리의 핵심은 2020.01.30. 국 압류가 말소기준이고, 그보다 앞선 2019.10.29. 전입을 갖춘 임차인 한건대가 있다는 점입니다. 통상이라면 매수인 인수 여부가 핵심 위험이지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 2026.04.23. 확약이 그 위험을 실질적으로 제거합니다.
가격은 감정가 339,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 216,960,000원, 감정가의 64%입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 330,000,000원으로 현재 최저가는 그 65.7%입니다. 다만 실거래 추세가 -17.5%이고, 씨티캐슬 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.7회로 나타나므로 할인율과 함께 환금성·거래 흐름을 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 5층501호 · 경기도 군포시 산본로 184 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 등재 · 현황 재확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 정용철 · 2019.09.20. 매매 · 거래가액 274,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 216,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
2018.03.28. 부천지구축산업협동조합 근저당권 1,915,200,000원은 2019.03.19. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2020.01.30. 국 압류입니다. 임차인 한건대는 2019.10.29. 전입했고 확정일자는 2019.09.11.이므로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다.
을구 임차권등기는 2021.11.09. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입은 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금의 매수인 인수 가능성을 봐야 합니다. 현재 회차 배당 추정에서는 보증금 274,000,000원 중 213,122,560원이 배당되고 60,877,440원이 부족합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한건대 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 2019.10.29 / 2019.09.11 | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 한건대 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 보증금 274,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당요구는 2021.11.09. 이루어졌고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 216,960,000원
씨티캐슬의 비교 면적은 84.9㎡로 매칭되어 있습니다. 확인된 실거래는 2021.09. 5층 400,000,000원, 2023.05. 4층 330,000,000원입니다. 전체 평균은 365,000,000원이지만, 과거 400,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 330,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 84.35㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.09 | 84.35㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 최저매각가와 같은 216,960,000원이며, 최근 12개월 평균 330,000,000원의 65.7%입니다. 가격 격차 자체는 분명하지만, 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 추세가 -17.5%로 나타납니다. 전체 평균 365,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,837,440원 |
| 1. 임차인 한건대 보증금(우선변제) | 274,000,000원 | 213,122,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 60,877,440원입니다. 그러나 2026.04.23. 확약에서 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 늘지만, 확약 반영은 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 216,960,000원 | 60,877,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 173,568,000원 | 103,661,952원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 138,854,400원 | 137,889,562원 | 0원* |
대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 이 사건은 그 일반적인 인수형과 달리 확약이 적용되는 임차인 한건대에 대해서만 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 216,960,000원입니다.
⑥ 압류·공매 메모
- 말소기준. 2020.01.30. 국 압류가 말소기준입니다. 이후 2023.04.20. 국 압류, 2025.10.01. 광주광역시 압류, 2025.12.17. 남구(광주광역시) 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 모두 4건 있어 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매. 2021.07.28. 한국자산관리공사 2021-07457-114 공매공고가 있었고, 2021.09.09. 공매취소공고를 원인으로 2023.10.18. 해당 공매공고등기가 말소되었습니다. 공매 진행과 법원경매의 교차 여부는 재확인할 항목입니다.
- 강제경매. 2025.05.15. 수원지방법원 안양지원 강제경매개시결정이 등기되었고 채권자는 주택도시보증공사입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동 소재 전철1호선 군포역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대·연립·단독·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 노선버스정류장 위치·운행빈도와 전철1호선 군포역까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도 확인. 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 등재되어 있으나 현황은 경매 진행 시 재확인 및 유의가 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심), 과밀억제지역·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 3,357,000원/㎡입니다.
- 규모와 거래. 씨티캐슬은 총 12세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 전체 평균 365,000,000원보다 최근 거래 330,000,000원이 낮고 추세는 -17.5%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 재확인. 2026.04.23. 확약의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서와 원본에서 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 처리. 실제 임차인은 한건대 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 274,000,000원을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2021.07.28. 공매공고와 2023.10.18. 말소 이력을 바탕으로 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 용도. 사건 용도는 근린시설이고 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로 실제 현황과 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 흐름. 현재 최저가 216,960,000원은 최근 시세 330,000,000원의 65.7%지만, 거래 추세가 -17.5%이고 평균 유찰 횟수가 2.7회라는 점을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가 216,960,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수 위험형입니다. 배당 추정에서도 60,877,440원이 남습니다. 그러나 이 사건의 결정적인 문서는 2026.04.23. 주택도시보증공사 확약서입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 확약이 유효하게 반영되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 216,960,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 330,000,000원의 65.7%입니다. 다만 가격 판단에서는 -17.5% 하락 추세, 이미 2회 유찰된 흐름, 평균 유찰 2.7회, 근린시설과 업무시설(오피스텔) 이용상태 확인을 함께 보아야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가보다 확약의 유효성 확인과 최근 거래 흐름의 검증입니다.
