서울남부지방법원 2025타경12464. 강서구 화곡동 파크자이빌 비동 201호, 전용 29.2㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 감정가는 265,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 135,680,000원입니다. 등기상 소유자는 김태원으로, 2020.06.02. 거래가액 244,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
말소기준은 2023.05.16. 갑구 5번 국의 압류입니다. 조유승은 그보다 앞선 2022.05.09. 주민등록·점유개시, 2022.04.14. 확정일자를 갖고 있어 대항력이 있는 임차인입니다. 일반적인 배당 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 29.2㎡ · 4층 건물의 제2층 제201호 |
| 사용승인 | 2020.01.16 |
| 소유자 | 김태원 (2020.06.02. 거래가액 244,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 135,680,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
2020.01.22. 설정된 여수수산업협동조합 근저당권 1,285,200,000원은 2020.04.29. 이미 말소됐습니다. 이후 김태원이 2020.06.02. 소유권을 취득했고, 2023.05.16. 국의 압류가 이 사건의 말소기준으로 선언돼 있습니다. 그 뒤의 2023.07.20. 압류, 2024.05.01. 조유승 임차권등기, 2025.10.01. 강제경매개시결정, 2025.10.15. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유승 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 244,000,000원 / 해당 없음 | 전입·점유 2022.05.09 확정일자 2022.04.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 정해진 | 미상 | 1,000,000원 / 750,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복된 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 조유승은 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 정해진은 보증금 1,000,000원, 월 750,000원의 임차관계가 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 56.8% 숫자만 보고 판단하면 안 된다
파크자이빌은 22세대, 사용승인일은 2020.01.16.입니다. 제공된 전용 29.2㎡ 실거래 표본은 2021.09. 239,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 135,680,000원은 이 비교값의 56.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.2㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 비교값 | 29.2㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건이고 거래월도 2021.09.이므로, 239,000,000원을 현재 시세로 그대로 단정하기는 어렵습니다. 최저가가 감정가의 51%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 사건은 3회 유찰된 다세대이고 별도 임차인 확인도 필요합니다. 따라서 56.8%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기보다는 실제 현장 시세와 임차관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,699,520원 |
| 1. 임차인 조유승 보증금 | 244,000,000원 | 132,980,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원계산상 조유승의 미배당 보증금은 111,019,520원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 주된 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 원계산 미배당 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 111,019,520원 | 주된 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,544,000원 | 137,775,616원 | 주된 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 86,835,200원 | 159,127,834원 | 주된 인수 0원* |
* 위 0원 표시는 특별매각조건이 적용되는 주된 임차보증금 반환청구권 기준입니다. 정해진의 대항력 가능·미상 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 신정초등학교 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 447.1㎡, 지목 대, 완경사·세로장방이며 공시지가는 3,208,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 다세대이고 제공 실거래 표본이 1건뿐이라 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 정해진의 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·월 750,000원 임차관계는 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람 등으로 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있으므로 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 1.8회보다 유찰이 더 누적됐습니다. 현장 상태·점유·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 보강. 제공 비교거래는 2021.09. 239,000,000원 1건뿐이므로 현재 주변 다세대 매매가격을 추가로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원*이지만, 깨끗한 무위험 물건은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 가장 위험한 유형입니다. 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰돼 135,680,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 조유승의 보증금이 244,000,000원이기 때문입니다. 현재 배당계산에서도 111,019,520원이 부족합니다. 특별매각조건이 없다면 낮은 최저가는 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
다만 이번 매각에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 주된 인수액은 실질 0원*으로 바뀝니다. 이 조건 하나가 사건의 성격을 크게 바꿉니다. 그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 정해진의 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남고, 국세·지방세 압류 및 3회 유찰, 22세대 다세대의 환금성도 확인해야 합니다. 제공 실거래 239,000,000원 대비 최저가는 56.8%지만 표본은 2021.09. 1건에 불과합니다. 결론은 특별매각조건은 강한 호재, 미상 임차인과 가격 검증은 여전히 숙제입니다.
