서울남부지방법원 2025타경12464. 강서구 화곡동 파크자이빌 제비동 201호는 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 감정가 265,000,000원에 출발했으나 4회 유찰되어 현재 최저매각가격은 108,544,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 244,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰로 낮아진 가격이 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금을 누가 부담하는가입니다. 임차권자 조유승은 2022.05.09 전입했고, 2022.04.14 확정일자를 갖췄습니다. 압류를 기준으로 표시된 2023.07.20보다 앞선 전입이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
그런데 매각물건명세서의 특별매각조건에 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 보증금 잔액을 낙찰자에게 그대로 인수시키는 분석은 맞지 않습니다. 반면 이 조건을 다른 점유자에게까지 확대해 물건 전체의 인수액이 무조건 0원이라고 결론 내리는 것 역시 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 |
| 전용면적 / 층 | 29.2㎡ · 제2층 제201호 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 사용승인 | 2020.01.16 |
| 소유자 | 김태원 (2020.06.02 소유권이전, 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 최저매각가격 | 108,544,000원 · 감정가의 40.96% · 4회 유찰 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류와 대항력 임차권을 구분해야 한다
등기상 말소기준으로 표시된 권리는 2023.07.20 국(부평세무서장)의 압류입니다. 이보다 앞선 2023.05.16 국(계양세무서장)의 압류도 남아 있으며, 해당 선행 압류는 별도의 인수 위험으로 분류되어 있습니다. 세금채권의 실제 우선순위와 소멸·인수 여부는 조세채권의 법정기일, 교부청구 및 매각조건까지 대조해야 합니다.
기존 여수수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,285,200,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 반면 조유승의 임차권등기는 2024.05.01에 이뤄졌지만, 실제 전입과 점유개시는 2022.05.09입니다. 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 범위는 구분
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조유승 건물전부 · 주거(임차권등기) |
244,000,000원 | 전입 2022.05.09 확정 2022.04.14 임차권등기 2024.05.01 |
대항력 有
우선변제 有 HUG 확약 확인 배당요구 있음 |
| 정해진 점유 부분 미상 |
1,000,000원 월 750,000원 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 HUG 확약 적용 대상 아님 |
실제 확인된 임차인은 조유승과 정해진, 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 조유승의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서도 안 됩니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이는 주택도시보증공사가 가진 미배당 보증금 반환청구권의 매수인 인수 문제를 해소하기 위한 조건입니다. 해당 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 범위에서 주된 보증금 잔액의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.일반 배당 가정에서 발생하는 조유승 보증금 부족분 137,775,616원은 특별매각조건을 반영하기 전의 계산상 인수액입니다. HUG의 권리 포기 범위를 벗어난 조유승의 독립적인 잔여청구권이 있는지 여부도 권리 승계 및 확약서 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 108,544,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,319,616원 |
| 1. 조유승 임차보증금(우선변제) | 244,000,000원 | 106,224,384원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 국세·지방세의 당해세 여부 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구금액은 조유승의 임대차보증금과 별개의 신규 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 세금채권의 실제 배당순위에 따라 예상 배당액은 달라질 수 있습니다.
이 사건의 특별매각조건: 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용됩니다. 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 처리해야 하며, 위 미배당액을 무조건 낙찰자 부담으로 더해서는 안 됩니다.
다만 정해진의 별도 임대차관계와 선행 국세 압류는 이 특별매각조건으로 해소된다고 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 떨어져도 권리가 자동으로 좋아지는 것은 아니다
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 보증금 인수 | HUG 특별매각조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가의 40.96% |
108,544,000원 | 137,775,616원 | 적용 범위 내 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 33% |
86,835,200원 | 159,127,834원 | 적용 범위 내 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 약 26% |
69,468,160원 | 176,182,267원 | 적용 범위 내 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득 비용이 보증금에 가까워집니다. 따라서 최저가 인하만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
그러나 이 사건은 HUG의 보증금 반환청구권 포기 특별매각조건이 있어 주된 인수 구조가 달라집니다. 특별매각조건의 적용 및 이행을 확인하는 것이 유찰 횟수 자체보다 중요합니다. 위 시나리오의 계산상 인수액을 확약 적용 후의 실제 낙찰자 부담으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 시세 비교 — 45.4%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다
파크자이빌은 22세대 규모로, 비교 가능한 동일 면적 29.2㎡의 실거래 내역은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.2㎡ | 1층 | 239,000,000원 |
| 확인된 평균 | 29.2㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
현재 최저가 108,544,000원은 확인된 실거래 참고가 239,000,000원의 45.4%입니다. 하지만 해당 실거래는 2021년 9월 거래 1건으로, 현재의 시장가격을 직접 대표하기에는 시점과 표본 수의 한계가 큽니다.
따라서 단순히 과거 거래가보다 낮다는 이유로 현재 가격이 시세 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 특히 실제 보유·처분 시에는 소규모 다세대주택의 개별 호수 상태, 점유관계와 거래 유동성을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북측 인근. 주변에는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.01.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 개별난방·위생설비·급배수설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지면적은 447.1㎡, 공시지가는 3,208,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 구체적인 이용·건축 제한은 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 환금성. 22세대 규모의 다세대주택으로, 현재 참고할 만한 동일 면적 실거래는 과거 1건에 한정됩니다. 향후 매각가격과 매각기간은 별도 보수적 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 특별매각조건 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소의 정확한 효력과 이행 방식 및 시점을 매각물건명세서·확약서 원본으로 확인하세요.
- 조유승의 잔여청구권 확인. 보증기관의 대위·승계 범위와 기존 임차인의 독립적인 청구권이 남는지 대조해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산하거나 HUG 확약을 다른 임차인에게 일괄 적용해서는 안 됩니다.
- 정해진의 점유 실태 확인. 보증금 1,000,000원, 월세 750,000원으로 조사된 점유자의 전입일·확정일자·실제 점유 부분을 확인해야 합니다. 현재 대항력은 가능·미상입니다.
- 선행 국세 압류 확인. 2023.05.16 국(계양세무서장)의 압류가 말소기준으로 표시된 2023.07.20 압류보다 앞섭니다. 관련 세금채권의 배당순위, 당해세 여부와 잔존 인수 문제를 확인해야 합니다.
- 실제 배당액 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 및 최우선변제에 따라 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소만으로 모든 점유관계가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 현황조사서와 실제 점유자를 대조하고 인도 가능성을 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 2021.09의 거래 1건을 현재 적정가격으로 확정하지 말고, 동일 면적·인근 유사 다세대의 실제 거래 및 매물 상태를 추가 확인하세요.
- 매각 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약과 세금채권 관련 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “HUG 확약은 중요하지만, 모든 임차인을 보호하지는 않는다”
이 사건은 감정가 265,000,000원에서 최저가 108,544,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 다만 낙찰가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확정되는 물건은 아닙니다.
가장 중요한 것은 보증금 244,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 회차의 일반 배당 계산상 미배당액은 137,775,616원이지만, 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 존재하므로, 해당 확약의 적용 범위에서는 주된 보증금 인수를 실질 0원으로 반영해야 합니다.
그러나 정해진의 대항력은 확인되지 않았고, 2023.05.16의 선행 국세 압류에 대한 별도 검토도 필요합니다. 과거 실거래 239,000,000원 역시 현재 시세를 판단할 충분한 근거가 되지 못합니다.
결론적으로 HUG 확약은 핵심적인 위험 해소 요소이지만, 확약 밖 임차인과 선행 압류까지 정리된 것은 아닙니다. 특별매각조건의 이행 범위, 정해진의 실제 대항력, 국세 압류의 처리 및 현재 시장가격이 확인되기 전까지는 낮아진 최저가만을 근거로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
