서울남부지방법원 2025타경12474. 화곡동 서경홈타운 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가는 238,000,000원, 현재 최저매각가는 121,856,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 2021년 인천수산업협동조합 근저당은 2021년 6월 이미 말소됐고, 현재 매각의 말소기준권리는 2024년 1월 5일 수협은행 가압류입니다. 그보다 앞선 박은혜의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 권리입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현 회차 배당계산상 박은혜에게 부족한 118,649,984원은 룰상으로는 인수액처럼 계산되지만, 실제 매수인 부담은 0원으로 봐야 합니다. 다만 별도로 조사된 엄미희의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 이 사람에 대한 위험까지 함께 사라졌다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12474 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제8층 제801호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 중 제8층 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 121,856,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 해소
2021년 5월 13일 인천수산업협동조합 근저당권은 같은 해 6월 7일 이미 말소됐습니다. 이후 박은혜는 2021년 5월 23일 임대차계약, 2021년 5월 25일 확정일자, 2021년 6월 7일 주민등록·점유개시를 갖추고 2023년 7월 24일 보증금 238,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2024년 1월 5일 수협은행 가압류가 말소기준이므로 박은혜 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은혜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 | 2021.05.25 | 238,000,000원 | 대항력 우선변제 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
| 엄미희 | 미상 | 2023.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 확인 필요 |
확인되는 임차 관련 인물은 2명입니다. 박은혜는 선순위 임차권등기와 우선변제권이 명확하지만 특별매각조건으로 주된 인수위험이 해소됩니다. 반면 엄미희는 금액 자체가 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 최저가 121,856,000원만을 실질취득가라고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,984원 |
| 1. 임차인 박은혜 보증금 | 238,000,000원 | 119,350,016원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박은혜 보증금 부족분은 118,649,984원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 해당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 박은혜 관련 실질 인수액은 0원입니다. 엄미희의 보증금·인수 여부는 이 배당표에서 금액으로 확정되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 매각가 | 계산상 박은혜 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 121,856,000원 | 118,649,984원 | 박은혜 인수 0원 · 엄미희 미상 |
| 4회 유찰 시 | 97,484,800원 | 142,669,926원 | 박은혜 인수 0원 · 엄미희 미상 |
| 5회 유찰 시 | 77,987,840원 | 161,815,941원 | 박은혜 인수 0원 · 엄미희 미상 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 거의 고정되는 구조지만, 이 사건의 박은혜 임차권은 특별매각조건으로 그 공식에서 빠집니다. 그렇다고 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 엄미희 관련 금액도 확정되지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 박은혜 보증금 부족분 118,649,984원은 통상 인수 대상이지만, 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 엄미희 보증금 확인. 전입일은 2023.11.17이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수금액을 확정해야 합니다.
- 명도관계 확인. 박은혜 임차권등기는 말소 조건이지만 현재 실제 점유자가 누구인지, 엄미희가 실제 거주 중인지 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가라고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부상 민간임대주택 등록이 기재돼 있으므로 관련 법적 상태와 매각 후 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장·건축물현황도를 기초로 작성됐습니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인은 남아 있다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 238,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰돼 121,856,000원까지 내려온 물건입니다. 동시에 선순위 임차권 보증금도 238,000,000원이라 일반적인 권리구조라면 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 될 수 있습니다. 그러나 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 박은혜의 배당부족액 118,649,984원은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 박은혜 관련 실질 인수는 0원입니다.
다만 여기서 끝이 아닙니다. 엄미희의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 리스크가 별도로 남습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않으므로 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론적으로 이 사건은 주된 임차권 리스크는 특별조건으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인이 입찰의 전제입니다.
