133,760,000원
수원지방법원 2025타경101153. 안양시 만안구 안양동 청명해오름 비동 203호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송명호이고, 2019.09.02. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 2022년부터 거주한 임차인 신지훈과 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다.
신지훈은 2022.10.08. 임대차계약을 체결하고 2022.10.11. 확정일자를 받았으며, 2022.10.31. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.08.29. 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 통상이라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건은 제출된 확약서가 그 위험을 제거하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101153 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 973-35 청명해오름 비동 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 청명해오름 |
| 소유자 | 송명호 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 133,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 203호 |
| 현황 층수 | 북측 접면도로 기준 현황 1층 · 남측 주차장 기준 현황 2층 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 신지훈의 전입·점유는 2022.10.31.로 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 2022.10.11.에 받아 배당요구와 함께 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2024.11.20. 마쳐졌고 2025.08.25. 배당요구가 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신지훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.10.31 / 2022.10.11 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 신지훈 1명이며, 명세서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 확약이 기재돼 있습니다. 보증금은 175,000,000원 한 건으로 계산해야 하며 승계기관을 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
청명해오름은 26세대, 2018.04.10. 사용승인 단지입니다. 비교 대상의 목표 면적은 31.48㎡이나 실거래 표본은 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래는 방향성을 보는 참고자료로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 23.6㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 35.75㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2025.11 | 35.75㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 54.12㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 146,333,333원 |
현재 최저가 133,760,000원은 최근 12개월 평균 146,333,333원의 91.4%입니다. 표면적으로는 평균보다 낮습니다. 하지만 최신 거래는 2026.06. 100,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -36.4%입니다. 특히 실거래 면적이 목표 면적 31.48㎡와 정확히 일치하지 않으므로, 최근12개월 평균만 보고 가격 메리트를 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,640원 |
| 1. 임차인 신지훈 보증금 | 175,000,000원 | 131,087,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 175,000,000원 중 131,087,360원이 배당되고 43,912,640원이 남습니다. 통상 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 본건은 2026.01.08.자 확약에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 효과가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 43,912,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 107,008,000원 | 70,290,112원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 85,606,400원 | 91,334,515원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인 인수도 증가하는 구조입니다. 그러나 본건은 제출된 확약서가 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하도록 하고 있어, 확약이 유효하게 적용되는 한 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 가격 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 외벽은 외장용 석재 및 벽돌 붙임 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 4~5m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,912,000원/㎡입니다.
- 층수 확인. 완경사지에 있어 북측 접면도로 기준 현황 1층, 남측 주차장 기준 현황 2층에 소재합니다.
- 거래 표본. 청명해오름은 26세대이며 최근 확인된 실거래는 4건입니다. 목표 면적 31.48㎡와 실거래 표본 면적은 정확히 일치하지 않습니다.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률 통계는 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 2026.01.08.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문과 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 신지훈 1명이고, 주택도시보증공사는 명세서상 임차권 승계인입니다. 175,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 하락장 가격 점검. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 91.4%이지만 최신 거래 100,000,000원보다 높고 최근 추세가 -36.4%입니다.
- 면적 차이 확인. 목표 면적은 31.48㎡이고 실거래 표본은 23.6㎡·35.75㎡·54.12㎡로 정확히 일치하지 않습니다.
- 현황 층수 확인. 공부상 2층 203호지만 북측 도로 기준 현황 1층, 남측 주차장 기준 현황 2층입니다.
- 토지이용계획 확인. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 겉으로만 보면 선순위 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 큰 물건입니다. 현재 최저가 기준 배당 계산에서도 미회수 보증금이 43,912,640원 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.01.08.자 확약을 통해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 133,760,000원은 최근12개월 평균 146,333,333원보다 낮지만 최신 거래 100,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -36.4%입니다. 비교 거래의 면적도 목표 면적 31.48㎡와 정확히 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약 확인 시 해소 가능, 가격은 하락 추세와 면적 차이를 반영해 보수적으로 판단하는 유형입니다.
