인수는 0원이지만, 3회 유찰·재매각·시세 공백을 확인해야 한다 — 경산 블루베리 102호

대구지방법원 2025타경8723. 경산시 와촌면 강학리의 블루베리 에이동 1,2층 102호로, 감정평가상 1,2층 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 147,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 50,421,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 확인된 임차인은 0명이고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 낙찰가를 기준으로 한 실질취득액은 50,421,000원입니다.

그러나 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 블루베리 에이·비동은 총 6세대의 소규모 집합건물이고, 확인 가능한 실거래 금액도 없어 최저가와 시장가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 평균 유찰 횟수 3.0회와 낙찰률 25.0% 역시 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 살펴야 한다는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원이지만 등기 변동은 복잡하다

말소기준권리는 2012.07.23 설정된 세림신용협동조합 근저당권 481,000,000원입니다. 계산상 이 권리를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 등기에는 근저당권 설정과 말소, 공동담보 변경 및 일부소멸 기록이 여러 차례 이어집니다. 특히 2012년 세림신용협동조합 근저당에는 2014.03.28 일부해지 표기가 있고, 우영미·우리은행· 베스트캐피탈대부의 근저당에도 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 실제 존속 채권과 배당대상은 등기사항전부증명서 원문, 매각물건명세서 및 배당요구 자료를 함께 대조해야 합니다.

② 가격·환금성 — 감정가 34.3%여도 시세 할인은 미확정

현재 최저가는 50,421,000원으로 감정가 147,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 물건 또는 면적이 일치하는 실거래 금액이 확인되지 않아 실질취득액 50,421,000원이 현지 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)

채권최고액 합계 964,700,000원 중 예상배당액은 49,113,422원이며, 예상 미배당액은 915,586,578원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 강학1리 마을회관 남서측 인근의 도심 외곽 일반 농촌지대로, 농가주택·전원주택·농경지·자연림 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반 농촌지대로서 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사콘크리트 위 기와지붕 2층 건물의 1,2층 102호이며, 하이섀시 복층유리창과 LP가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적은 1,600.0㎡이고 사다리형 완경사지의 다세대주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 177,900원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역이 포함되고 생산관리지역과 접합니다.
• 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 6세대 소규모 집합건물이고 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 25.0%로 매도 기간과 매수층을 보수적으로 예상해야 합니다.

⑤ 소재지 표시와 재매각 주의사항

등기상 건물은 강학리 530-1, 535-2 양 지상에 등재되어 있으나, 실제로는 토지 합병으로 강학리 530-1 단일 지상에 소재합니다. 도로명주소도 공부상 표시와 현황상 표시가 다르며, 현황상 주소는 음양2길 75로 조사되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각결과와 후속 일정. 기재된 매각기일은 2026.07.15이므로 실제 매각결과와 후속 매각기일을 법원 원문에서 확인하세요.
• 입찰보증금. 재매각 건으로 최저매각가격의 20%인 10,084,200원이 필요합니다. 보증금 제공 방식과 입찰 무효·미납 시 몰수 조건을 확인하세요.
• 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 현재 점유자가 누구인지, 소유자 또는 제3자가 사용 중인지 현황조사서와 현장을 통해 확인하세요.
• 말소기준 원문 대조. 을구 1번 근저당의 일부해지 및 여러 말소등기 기록이 있으므로 등기 효력 범위와 실제 배당 채권을 원문에서 재확인하세요.
• 현황 주소. 공부상 지번과 도로명주소, 현황상 음양2길 75를 현장에서 대조하고 102호의 실제 위치를 특정하세요.
• 대지권·공동담보. 토지 합병과 공동담보 변경·일부소멸 기록이 있으므로 대지권 비율과 매각 대상 토지 범위를 확인하세요.
• 시세 조사. 인근 다세대·전원주택의 매물가, 실제 거래가, 임대료와 공실기간을 중개업소 및 현장에서 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 유지비. LP가스 난방, 외벽 마감과 지붕, 급배수설비 상태 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증 전”

이 물건은 확인된 임차인 0명, 예상 인수 0원으로 권리분석의 핵심 구조는 단순합니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 농촌 외곽의 총 6세대 다세대이고, 평균 3.0회 유찰과 25.0%의 낙찰률이 나타나며 직접 비교할 실거래 금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

여기에 재매각 보증금 20%, 토지 합병에 따른 지번 표시 차이, 현황상 도로명주소 차이, 근저당의 일부해지·말소 기록까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 시세·점유·주소·대지권 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.