수원지방법원 2025타경101188. 군포시 대야미동 ‘미영팰리스’ 5층 502호 아파트입니다. 소유자 임창열은 2021.02.04. 369,000,000원에 매수했고, 같은 계약일에 김윤길과 임대차계약이 체결됐습니다. 김윤길은 확정일자 2021.02.05., 전입·점유개시 2021.02.25.로, 말소기준권리인 2023.01.19. 군포시 압류보다 앞서기 때문에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 369,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 대항력보다 2026.04.22. 제출된 확약서입니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김윤길 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질적으로 0원입니다. 이 확약은 이 임차권에 한해 적용되며, 현재 확인된 다른 임차인 인수 항목은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 652-8 미영팰리스아파트 5층 502호 · 경기도 군포시 대야1로6번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 임창열 · 2021.02.04. 매매 · 거래가액 369,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 236,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 410,729,085원 |
| 말소기준 | 2023.01.19. 군포시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.01.19. 군포시 압류입니다. 이후 도봉세무서 압류, 케이비캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.03.19. 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 3,000,000,000원 근저당은 2021.02.25. 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 시 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤길 | 전유부분 전부 · 2021.02.25. | 2021.02.05. | 369,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
현재 최저가 236,800,000원으로 배당하면 집행비용 4,115,200원을 제외한 232,684,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 136,315,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 인수하므로 최저가가 내려가도 총 실질취득액은 보증금 369,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 3억·하락 추세’를 봐야 한다
미영팰리스는 총 29세대, 사용승인일은 2020.03.06.입니다. 확인된 실거래는 4건이지만 대상 면적 83.92㎡와 실거래 면적이 일치하지 않아 단순 평균을 그대로 적정가로 쓰기 어렵습니다. 특히 전체 평균 423,500,000원에는 134.37㎡의 680,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 물건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로는 과대평가될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 72.18㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 71.84㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2023.06 | 134.37㎡ | 10 | 680,000,000원 |
| 2022.09 | 71.84㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 300,000,000원 |
가격 판단에서 우선할 수치는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 300,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 236,800,000원은 그 금액의 78.9%입니다. 수치상 63,200,000원 낮지만, 최근 가격이 과거 거래 대비 35.4% 하락한 흐름이라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 즉 “감정가 대비 64%” 또는 전체 평균 대비 55.9%라는 숫자만으로 큰 폭의 저가매수라고 단정하기에는 시장 추세와 표본이 불리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 김윤길 보증금 | 369,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 28,421,541원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 410,729,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 136,315,200원입니다. 다만 2026.04.22. 확약에 따라 해당 임차권의 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 싸져도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 236,800,000원 | 136,315,200원 | 236,800,000원 |
| 3회 유찰 (51%) | 189,440,000원 | 183,012,160원 | 189,440,000원 |
| 4회 유찰 (41%) | 151,552,000원 | 220,369,728원 | 151,552,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로 “최저가가 내려가면 무조건 싸진다”는 판단이 성립하지 않습니다. 현재 배당계산도 2회 유찰 시 136,315,200원, 3회 유찰 시 183,012,160원, 4회 유찰 시 220,369,728원의 인수액을 보여줍니다. 이 사건은 확약 때문에 그 부담이 실질 0원으로 바뀐 것이 가격 메리트의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포대야초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 대야미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·필로티주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,186.6㎡, 공시지가 2,177,000원/㎡, 소로2류 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 건축물 현황도상 발코니 일부가 확장 발코니입니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 단지이고 실거래 표본이 4건에 그치며 대상 면적과 정확히 일치하는 거래도 없어 가격 판단 오차가 상대적으로 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 입찰 직전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 및 임차권 확인. 김윤길의 전입·점유가 2021.02.25.로 말소기준 2023.01.19.보다 앞선다는 점과 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서에서 재대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 군포시·국·국민건강보험공단 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순서를 점검해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 423,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보고, -35.4%의 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 할인. 29세대 소규모 단지, 동일 면적 거래 부재, 평균 2.8회 유찰이라는 조건을 감안해 매도기간과 추가 가격조정 가능성을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 발코니·현장 상태 확인. 건축물 현황도상 발코니 일부 확장이 확인되므로 내부 상태와 실제 사용상태를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 사건을 확약서 없이 보면 결론은 명확합니다. 대항력 있는 김윤길의 보증금 369,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 최저가 236,800,000원에 낙찰돼도 미배당액 136,315,200원이 남고, 일반적인 구조에서는 이를 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커져 총부담이 쉽게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.04.22. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 236,800,000원입니다. 이는 최근 거래 300,000,000원의 78.9% 수준이어서 가격 여지는 분명 존재합니다.
다만 최근 시장 추세가 -35.4%이고, 단지가 29세대로 작으며, 실거래 표본과 대상 면적의 일치도가 낮습니다. 권리의 가장 큰 위험은 확약으로 크게 줄었지만 투자 매력은 결국 하락장에서 이 소규모 단지를 얼마에 사야 다시 팔 수 있느냐에 달려 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 최근 3억원 거래보다 낮지만 환금성 할인까지 요구되는 물건입니다.
