서울남부지방법원 2025타경12490. 강서구 방화동 마곡그랑시엘 8층 801호, 전용 25.62㎡ 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2021년 11월 19일 매매계약을 체결하고 2021년 12월 15일 거래가액 255,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다.

권리의 출발점은 2023년 3월 22일 영등포세무서장의 국세 체납 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류, 정은서의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정은서는 압류보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이므로, 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소*

② 임차인·점유자 분석

정은서는 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 김동진은 2025.09.17. 전입으로 말소기준권리인 2023.03.22. 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 명도 상대방, 임대차계약 존재, 실제 점유 범위는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 유찰에 따른 인수 구조 비교

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정은서에게 배당되는 금액이 감소하고 매수인의 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 입찰가와 룰상 인수액을 합친 금액은 보증금 250,000,000원과 집행비용을 합친 수준에 가깝게 유지됩니다.

* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 입찰대금 기준입니다.

④ 거래 비교 — 가격 여유는 크지만 거래 시점은 오래됐다

마곡그랑시엘 동일·유사 면적 12건의 거래가는 245,000,000원부터 265,000,000원까지이며, 평균은 254,166,666원입니다. 최신 거래는 2022.01.의 260,000,000원입니다. 현재 최저가 160,640,000원은 이 거래 평균의 63.2%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)

정은서 보증금 미배당액은 92,408,960원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.06.15.입니다.
• 주위환경. 방화중학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물로 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,479,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 오피스텔로, 아파트 대단지보다 개별 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용되는 임차보증금 잔액, 임차권등기 말소 조건과 절차를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 정은서 권리 확인. 보증금 250,000,000원, 전입·점유·확정일자, 배당요구와 임차권등기 범위가 건물전부로 일치하는지 확인하세요.
• 김동진 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 현장 방문과 집행관 현황조사 원문으로 실제 점유자와 명도 상대를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류입니다. 체납세액과 법정기일, 실제 배당 순서를 원본에서 확인하세요.
• 현재 거래가 재확인. 거래 표본의 최신 시점이 2022.01.이므로 현재 매물가·임대가·공실률과 비교해야 합니다.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 기계식 주차장 이용 조건, 부가세·취득 관련 비용과 실제 임대수익을 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 가격형이 된다”

등기와 임차관계만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 최저가에서 미배당되는 92,408,960원을 그대로 떠안는다면 총부담은 253,048,960원으로, 거래평균 254,166,666원과 거의 차이가 없습니다. 최저가 160,640,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 조건이 실제로 이행되면 인수액은 실질 0원*이 되고, 최저가 자체가 실질취득가가 됩니다. 그 경우 거래 이력 평균의 63.2%라는 가격 여유가 생깁니다. 다만 거래 시점의 공백, 김동진의 미상 점유관계, 민간임대주택등기와 특별조건 이행 절차를 확인해야 하므로 결론은 가격은 매력적, 조건 확인은 필수입니다.