수원지방법원 2025타경101199. 경기도 안양시 동안구 관양동 인덕원역 남측 인근에 위치한 파인빌 10층 1002호, 오피스텔입니다. 현재 소유자는 중우건설주식회사이며, 2019년 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다르다는 점입니다. 2015년 설정된 영등포농업협동조합의 근저당권은 2018년 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 4월 19일 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 임진규 씨의 전입일과 점유개시일은 2022년 3월 25일로 이보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

현재 최저가는 감정가의 약 41%까지 내려왔지만, 이것이 곧 저렴한 취득을 뜻하지는 않습니다. 최저가에 미배당 보증금을 더한 실질취득금액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 표시된 실거래 평균과의 산술적 차이는 있지만, 거래 시점과 환금성까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2015년 근저당권이 아닙니다. 해당 근저당권은 2018년 1월 2일 해지로 이미 말소됐기 때문입니다. 현재 기준은 2023년 4월 19일 국민건강보험공단 압류입니다.

임차인 임진규 씨는 2022년 3월 10일 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022년 3월 25일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 2023년 4월 19일보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차관계입니다.

임차인 권리 및 인수 현황

실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 판단할 사항은 없습니다.

임차권등기는 2024년 3월 29일 완료됐고, 같은 날 배당요구도 이뤄졌습니다. 중요한 것은 등기일 자체보다 그 이전에 갖춘 전입·점유 및 확정일자입니다. 현재 배당 계산에서 보증금 중 일부만 회수되므로 나머지 금액은 매수인 부담으로 남습니다.

② 권리 소멸 분석 — 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸

후순위 가압류·압류의 청구액이 크더라도, 매각 후 매수인이 해당 채무를 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 매수인이 주목해야 할 권리는 후순위 채권이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 미배당 보증금입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득금액으로 판단

파인빌의 비교 가능한 실거래는 거래면적 35㎡대, 9층 거래 3건입니다. 표시된 거래가격은 모두 187,000,000원입니다.

시세 집계상 최근 12개월 평균은 187,000,000원이며, 표시된 최신 거래도 2025년 4월 187,000,000원입니다. 다만 실제 거래 표본의 거래월이 2025년 3~4월에 집중되어 있어 2026년 11월 매각기일 기준으로는 시차가 있습니다. 이 가격을 현재 시세로 그대로 확정해서는 안 됩니다.

파인빌은 2014년 사용승인된 90세대 규모의 오피스텔입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회이며 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 본건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 최저가가 크게 낮아진 사실보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 먼저 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 86,835,000원 가정)

후순위로 확인되는 채권의 산정 합계는 1,652,800,970원이며 현재 예상배당은 0원입니다. 경매대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당에 대부분 사용됩니다. 임차인 보증금 170,000,000원 가운데 85,128,030원이 미배당으로 남는다는 계산입니다.

유찰이 더 진행되면 실질취득은 얼마나 내려갈까?

이 사건의 가장 중요한 계산입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락 폭만큼 실질취득금액이 내려가는 구조가 아닙니다.

배당표는 현재 예상 매각가와 추정 집행비용을 적용한 계산입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로, 최종 배당액과 매수인 인수액은 매각물건명세서 및 배당 관련 서류로 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 경기도 안양시 동안구 관양동, 인덕원역 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 지하철 4호선 인덕원역과 인근 버스정류장이 있으며, 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다. 감정평가상 교통상황은 비교적 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층·지상10층 건물입니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 사용승인일은 2014.11.19.입니다.
• 토지. 토지면적 634.6㎡, 일반상업지역, 공시지가 6,438,000원/㎡입니다. 평지의 부정형 토지이며 북측 5~10미터, 동측 5~8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 인덕원초등학교 및 하나유치원 관련 상대보호구역도 확인 대상입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다. 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 90세대 규모의 오피스텔이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%로 집계됩니다. 본건은 4회 유찰됐고 비교 실거래도 3건뿐이므로 재매각 시점과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실질취득금액을 기준으로 입찰가 산정. 최저가 86,835,000원만으로 수익률을 계산하지 마세요. 현재 예상 인수액 85,128,030원을 합산한 171,963,030원이 실제 판단 기준입니다.
• 임차인 보증금 잔액 확인. 임진규 씨의 보증금 170,000,000원, 전입일 2022.03.25, 확정일자 2022.03.10, 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 배당 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 8건 조사. 당해세 해당 여부와 법정기일, 실제 배당순위를 확인하세요. 당해세가 우선하면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 임차권등기 및 명도 협의. 을구 3번 임차권등기가 있으며 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 임차인과 보증금 정산 및 실제 인도 시점을 명확히 협의해야 합니다.
• 시세 최신성 재확인. 비교 거래 3건은 2025.03~04 거래입니다. 매각기일인 2026.11.10 전후의 실제 매매사례와 현재 임대·매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%, 본건 4회 유찰이라는 지표를 감안해 향후 매각에 필요한 기간과 가격 조정 가능성을 검토하세요.
• 기타 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 취득 관련 비용, 임차인 인도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 41%”가 아니라 “보증금 1.7억”을 봐야 한다

안양 파인빌 1002호의 핵심은 4회 유찰로 낮아진 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인과 170,000,000원의 보증금입니다.

현재 최저가 86,835,000원에 예상 미배당 보증금 85,128,030원을 더하면 실질취득금액은 171,963,030원입니다. 5회·6회 유찰을 가정해도 인수액이 증가하면서 총취득비용은 약 1억 7,140만~1억 7,196만원 수준을 유지합니다. 유찰 횟수만 기다린다고 취득가격이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

표시된 실거래 평균 187,000,000원과 비교하면 실질취득금액은 약 92.0%입니다. 그러나 거래 표본은 2025년 3~4월의 3건이고, 단지 경매 매각률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 현재 시세와 환금성을 확인하지 않고 가격 차이만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.

더구나 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부에 따라 실제 배당과 임차인 인수액이 달라질 가능성도 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 후순위 압류 소멸형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형 오피스텔로 접근해야 합니다.