수원지방법원 2025타경101199. 안양시 동안구 관양동 파인빌 10층 1002호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 212,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,680,000원입니다. 숫자만 보면 76,320,000원이 빠진 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 임진규는 2022.03.25 전입·점유, 2022.03.10 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 170,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 135,680,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,699,520원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 132,980,480원이 배당되고, 남은 보증금 37,019,520원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 예상 실질취득은 135,680,000원 + 37,019,520원 = 172,699,520원입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 커지므로 총 취득부담은 보증금 170,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다

말소기준권리는 2023.04.19 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 임진규의 전입·점유는 2022.03.25, 확정일자는 2022.03.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 중 배당되지 않는 잔액은 매수인의 부담으로 남습니다.

② 시세 비교 — 1.36억이 아니라 1.73억을 1.87억과 비교

파인빌 전용 35㎡대의 확인된 최근 거래는 3건이며 모두 187,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 187,000,000원입니다. 단순 최저가 대비 비율은 72.6%지만, 이 사건은 임차보증금 인수형이므로 그 수치를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.

현재 회차 실질취득 172,699,520원은 최근 12개월 실거래 평균 187,000,000원보다 14,300,480원 낮고, 실거래의 약 92.4%입니다. 가격 차이는 존재하지만 표본이 3건이고 최신 거래가 2025.04에 집중돼 있습니다. 더 중요한 것은 국세·지방세 압류액입니다. 이들 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액이 줄어들 수 있고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)

현재 예상배당에서는 임차인 보증금 중 37,019,520원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 임차인 실제 배당액이 달라질 수 있어 인수액 역시 변동할 수 있습니다.

④ 회차별 인수 구조

현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 매각가는 48,844,800원이나 더 내려가지만, 예상 실질부담은 172,699,520원에서 171,963,034원으로만 움직입니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 큰 폭의 총 취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 인덕원역(전철 4호선) 남측 인근이며, 오피스텔·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 4호선 인덕원역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층·지상10층 건물의 10층 1002호이며 사용승인일은 2014.11.19입니다.
• 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 토지는 일반상업지역입니다. 도시지역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 도로. 북측으로 폭 5~10미터, 동측으로 폭 5~8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 거래 표본. 파인빌은 90세대이며 확인된 동일 면적대 최근 거래는 3건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득가로 상한 설정. 현재 회차 기준 135,680,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 172,699,520원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 임차인 보증금 잔액 확인. 임진규 보증금 170,000,000원은 대항력·우선변제권이 있고, 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 압류 8건 중 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로 실제 체납세액과 법정기일 확인이 중요합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가지만 임차인 인수액이 늘어 총 취득부담은 약 1.72억 수준에 머무는 시나리오입니다.
• 실거래 표본 확인. 최근 12개월 비교 거래는 3건, 모두 187,000,000원입니다. 개별 호수의 층·향·상태 차이를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.36억 낙찰”보다 “1.73억 취득”이 본질

두 번 유찰된 최저가 135,680,000원은 감정가의 64%라 언뜻 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 임차인 임진규는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 배당 추정상 37,019,520원이 남아 매수인에게 넘어가므로 실질취득은 172,699,520원입니다. 이는 최근 확인된 실거래 187,000,000원보다 낮지만 차이는 14,300,480원에 불과합니다.

게다가 국세·지방세 압류 8건 가운데 선순위로 빠질 세금이 존재하면 임차인 배당액이 줄고, 매수인 인수액이 더 늘 수 있습니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 전환됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인 미배당을 포함한 총 취득부담과 세금 변동성입니다. 현재 자료 기준으로는 실거래보다 낮은 가격 여지가 있지만, 그 폭이 크지 않고 인수구조가 명확히 존재하므로 가격 메리트보다 인수액 확정이 먼저입니다.