서울남부지방법원 2025타경12496. 가산동 이호드림파크 6층 604호, 현재 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 325,000,000원이고 3회 유찰되어 최저매각가는 166,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 김완중이며, 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2021년부터 임대차가 존재합니다. 송영규는 임대차계약·전입·확정일자 모두 2021.06.23.이고, 2023.08.03. 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 통상 배당계산만 놓고 보면 현 최저가에서 집행비용 3,129,600원을 뺀 163,270,400원을 배당받고도 135,729,600원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 송영규 임차권 관련 잔액은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가 기준 다세대주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상9층 · 제6층 제604호 · 사용승인 2021.05.27. |
| 소유자 | 김완중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 166,400,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기 흐름의 핵심은 경매개시결정보다 훨씬 앞선 임차권입니다. 송영규는 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2021.06.23.이고, 점유개시일은 임차권등기 내용상 2021.07.20.입니다. 2023.08.03.에는 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐습니다. 따라서 통상적인 권리계산에서는 매각대금으로 전액 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 구조가 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.23 | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| ZAYAS NEGRON CAMILA | 미상 | 2024.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
* 송영규의 일반 배당계산상 현 회차 미배당 잔액은 135,729,600원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 조건은 별도 점유자 ZAYAS NEGRON CAMILA의 미상 권리까지 해소한다고 볼 근거가 없으므로 별도 위험으로 남깁니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이어도 ‘1억6,640만원이 전부’는 아니다
현재 최저가는 166,400,000원으로 감정가 325,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 절반 수준까지 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 낙찰가와 인수액을 분리해야 합니다. 송영규 보증금만 기계적으로 계산하면 현 회차 낙찰가 166,400,000원에 미배당 135,729,600원이 붙는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 잔액의 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.
그래서 현 단계의 실질 취득기준은 166,400,000원*입니다. 다만 이는 송영규 관련 특별매각조건을 반영한 값일 뿐, 별도 점유자 ZAYAS NEGRON CAMILA의 보증금이 미상인 만큼 최종 총부담을 확정한 숫자는 아닙니다. 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 단정할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 송영규 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송영규 보증금의 부족분은 135,729,600원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,129,600원으로 추정돼 있으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산초등학교 북서측 인근으로, 단독·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.27. 사용승인된 지하1층/지상9층 철근콘크리트구조 건물로 승강기·주차·도시가스 난방·시스템에어컨·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 송영규 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- ZAYAS NEGRON CAMILA 권리 확인. 전입일 2024.01.02. 외에 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 여부와 실제 인수금액을 확정하기 전에는 총취득비용을 단정하면 안 됩니다.
- ‘51.2%’ 숫자에 현혹되지 않기. 감정가 대비 할인율은 크지만 가격 메리트는 실질취득비용과 권리부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.07.20. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 송영규 임차권등기 외에 별도 전입자가 확인되므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장 및 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고, 특히 매각조건과 점유관계가 변동되지 않았는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 감정가 325,000,000원짜리가 3회 유찰되어 166,400,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석의 진짜 핵심은 송영규의 299,000,000원 임차보증금입니다. 일반 계산이라면 현 회차에서 135,729,600원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 구조지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구해 이 주된 인수는 실질 0원이 됩니다.
그럼에도 결론을 낙관적으로 올리기 어려운 이유가 하나 남습니다. ZAYAS NEGRON CAMILA의 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상이며 특별매각조건 밖의 추가 인수위험도 미확정입니다. 3회 유찰이라는 가격 신호와 다세대주택이라는 환금성 특성까지 함께 보면, 송영규 인수 해소만 보고 안전물건으로 단정하기보다는 미상 점유자 확인을 선행해야 하는 사건입니다.
