133,120,000원
서울남부지방법원 2025타경12496. 서울특별시 금천구 가산동 이호드림파크 제6층 제604호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 구분건물입니다. 소유자는 김완중이고, 2025.10.02 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 등기부상 일반 근저당이 말소기준이 되는 구조가 아니라, 2025.10.02 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 송영규는 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2021.06.23이고 점유개시일은 2021.07.20이며, 임차보증금은 299,000,000원입니다. 등기부에는 2023.08.03 주택임차권이 등기돼 있어 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가에서는 상당한 미배당액이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 위험을 별도로 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상9층 건내 제6층 제604호 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 133,120,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 송영규의 주택임차권은 말소기준인 2025.10.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차보증금 299,000,000원, 주민등록일 2021.06.23, 확정일자 2021.06.23으로 배당요구도 확인돼 있습니다. 현재 회차의 단순 배당 계산에서는 130,456,320원을 배당받고 168,543,680원이 남는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영규 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.06.23 | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.06.23 · 배당요구 2023.08.03 | 실질 0원 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| ZAYAS NEGRON CAMILA | 미상 | 2024.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
송영규의 경우 계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2021.06.23이고, 임차권등기명령은 2023.08.01, 등기 접수는 2023.08.03입니다. 반면 ZAYAS NEGRON CAMILA는 현황조사상 2024.01.02 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람의 위험을 한 묶음으로 처리하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 325,000,000원, 현재 최저매각가는 133,120,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 다만 동일 다세대의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 송영규 보증금 (우선변제) | 299,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 송영규 보증금의 부족분은 168,543,680원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 때문에 이 등록 임차권 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 별도 점유자인 ZAYAS NEGRON CAMILA의 미상 보증금 위험까지 해소한다고 볼 수 없습니다.
⑤ 등기·물건 상태 메모
- 소유권. 2021.07.20 주식회사이호드림파크에서 김완중으로 소유권이전됐습니다.
- 신탁 이력. 2021.06.14 주식회사무궁화신탁의 소유권보존 신탁과 수협은행 신탁 이력이 있으며 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 경매개시. 2025.10.02 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 접수됐고, 이 권리가 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가산초등학교 북서측 인근으로 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하며 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물의 제6층 제604호이며 사용승인일은 2021.05.27입니다.
- 설비. 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- ZAYAS NEGRON CAMILA 권리 확인. 2024.01.02 전입자의 보증금·점유 근거·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 전체 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 4회 유찰돼 133,120,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 형태로 처리되는지 원본 서류와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “등록 임차권은 해소되지만, 전체 인수액은 아직 미상”
이 사건의 가장 큰 착시점은 임차보증금 299,000,000원입니다. 현재 최저가 133,120,000원보다 훨씬 커서 배당표만 보면 168,543,680원의 미배당액을 매수인이 떠안을 것처럼 보이지만, 특별매각조건에 의해 송영규 등록 임차권 관련 실질 인수는 0원입니다. 그러나 여기서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 2024.01.02 전입한 ZAYAS NEGRON CAMILA는 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태로 남습니다.
또한 4회 유찰로 최저가가 감정가의 41%까지 낮아졌지만 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등록 임차권의 큰 숫자보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 하고, 그 다음에는 특별조건 밖에 남은 미상 점유자의 권리를 확인해야 하는 사건입니다.
