서울남부지방법원 2025타경12500. 금천구 가산동 이호드림파크 제8층 제802호 다세대주택입니다. 감정가는 328,000,000원, 현재 최저매각가는 167,936,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 점이 아닙니다. 등기부상 민경배의 299,000,000원 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 별도로 이경주도 2025-09-22 전입한 것으로 조사돼 있어 임차관계를 먼저 풀어야 합니다.
다만 민경배 임차권에는 중요한 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현재 회차 배당계산에서 민경배 보증금 부족분 134,215,104원이 표시되더라도 이를 그대로 매수인의 실질 인수액으로 보면 안 됩니다. 민경배 관련 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 특별매각조건과 일치합니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 이경주입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12500 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 9층 건내 제8층 제802호 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 167,936,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권과 특별매각조건이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025-10-02 강제경매개시결정입니다. 민경배는 그보다 앞선 2022-02-28 주민등록, 2022-02-04 확정일자와 299,000,000원 보증금이 확인되고, 2023-10-11 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별조건이 없었다면 배당 후 미회수 보증금의 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차 관련자 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민경배 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022-02-28 | 2022-02-04 | 299,000,000원 | 대항력 우선변제 실질 인수 0원 |
| 이경주 | 미상 | 2025-09-22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2026-01-09 |
민경배는 2023-10-11 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기돼 있고, 보증금·전입·확정일자가 모두 확인됩니다. 반면 이경주는 전입일과 배당요구 사실은 확인되지만 핵심 금액인 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건을 “특별매각조건이 있으니 인수 0원인 물건”으로 단순화하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 51.2%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 328,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 167,936,000원입니다. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,151,104원 |
| 1. 임차인 민경배 보증금 | 299,000,000원 | 164,784,896원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 민경배 보증금 부족분은 134,215,104원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 민경배 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 계산에는 이경주의 미상 보증금 위험이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 167,936,000원 | 134,215,104원 | 299,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 134,348,800원 | 167,332,083원 | 299,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 107,479,040원 | 193,825,667원 | 299,000,000원 |
표의 ‘계산상 매수인 인수’는 민경배 보증금의 배당 부족분을 기계적으로 계산한 값입니다. 실제 권리판단에서는 특별매각조건 때문에 민경배 부분은 실질 0원으로 보아야 합니다. 즉 유찰이 더 진행돼 계산상 부족액이 늘어나는 것만 보고 실질취득비용이 함께 늘어난다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 이경주 관련 미상 위험은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 9층 건물의 제8층 제802호이며 사용승인일은 2021.05.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 원문을 대조하세요.
- 이경주 보증금 확인. 전입 2025-09-22, 배당요구 2026-01-09 사실만으로는 인수액을 산정할 수 없습니다. 임대차계약·점유범위·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 민경배와 이경주를 분리. 민경배에 대한 특별조건을 이경주의 권리까지 포괄하는 것으로 해석하지 마세요.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022-02-25 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률상 임대의무와 매각 이후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차는 남는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 328,000,000원에서 3회 유찰돼 167,936,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 승부처는 할인율이 아닙니다. 민경배의 299,000,000원 임차권은 현재 회차에서 134,215,104원의 미배당액이 계산되지만, 특별매각조건 덕분에 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗해지는 것은 아닙니다. 이경주는 말소기준으로 선언된 2025-10-02보다 앞선 2025-09-22 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상 임차 위험을 별도로 남겨 두어야 합니다. 결론은 민경배 부분은 특별조건으로 해소, 이경주 부분은 확인 전까지 보수적으로 접근입니다. 최근 실거래 비교 근거도 없는 만큼 167,936,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다.
