165,376,000원
서울남부지방법원 2025타경12518. 서울 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 11층 1102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 323,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,376,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 판단 중심은 단순 할인율이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건입니다.
기존 하나은행 근저당 2건은 2021.10.22 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 민지호는 2021.09.24 확정일자, 2021.10.22 주민등록, 2021.10.23 점유개시, 보증금 315,000,000원으로 2023.11.07 임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 큰 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 중 11층 · 사용승인 2021.08.19 |
| 대상 면적 | 24.505㎡ |
| 소유자 | 장진환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 165,376,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.09.08 설정된 하나은행 근저당권 2건은 채권최고액 3,600,000,000원과 2,400,000,000원이었지만 2021.10.22 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2025.10.02 강제경매개시결정입니다. 따라서 2021년부터 이어진 민지호의 임차관계는 말소기준보다 선순위이고, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성훈 | 미상 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 인수위험 미상 |
| 민지호 | 건물 전부 | 2021.10.22 | 2021.09.24 | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 미배당 152,739,264원 |
민지호는 임대차계약일 2021.09.23, 확정일자 2021.09.24, 주민등록일 2021.10.22, 점유개시일 2021.10.23이고 2023.11.07 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 김성훈은 전입일 외 핵심 금액과 확정일자가 확인되지 않아, 두 임차인을 같은 방식으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 323,000,000원의 51.2%인 165,376,000원입니다. 그러나 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 금액이 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
더 중요한 것은 권리비용입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 현재 회차에 민지호 보증금 미배당액 152,739,264원이 생겨 매수가 165,376,000원과 합친 부담이 318,115,264원 수준이 됩니다. 즉 낙찰가가 크게 내려가도 선순위 보증금의 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건 때문에 민지호 부분만 실질 0원*으로 조정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,115,264원 |
| 1. 임차인 민지호 보증금 | 315,000,000원 | 162,260,736원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
민지호 보증금의 룰상 미배당액은 152,739,264원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 충족하는 경우 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 마곡JM팰리스는 2021.08.19 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 방화1동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공시지가는 5,736,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 민지호의 룰상 미배당액 152,739,264원이 실제로 매수인에게 남지 않으려면 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 김성훈 보증금 확인. 2025.04.28 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 이 금액 확인이 최우선입니다.
- 두 임차인 분리 판단. 민지호에 대한 특별조건을 김성훈까지 확대 적용하지 마십시오. 확약 밖 위험은 별개입니다.
- 감정가 할인율 착시 경계. 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 금액 비교 근거가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 현재 효력을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 3.15억 인수는 풀렸지만, 끝난 사건은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 323,000,000원에서 165,376,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 하지만 단순 할인물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 선순위 임차권자 민지호의 보증금이 315,000,000원이라 원칙상 현재 회차에서 152,739,264원의 미배당 인수액이 생기는 구조이기 때문입니다.
다행히 특별매각조건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 민지호 관련 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 김성훈은 2025.04.28 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이고, 말소기준보다 먼저 전입했으므로 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
주된 임차권 리스크는 특별조건으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 때문에 완전한 안전형은 아닙니다. 여기에 이미 3회 유찰된 다세대이고 실거래 금액 비교도 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 판단은 권리조건 확인 전제의 보수적 C등급이 적절합니다.
