서울남부지방법원 2025타경12518. 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 315,000,000원입니다. 소유자는 장진환이며, 건물은 2021년 사용승인된 다세대주택입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아닙니다. 민지호의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 접수되어 있고, 보증금도 315,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산만 적용하면 낙찰자가 상당한 미배당 보증금을 부담하는 구조지만, 이번 매각에는 잔여 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

그러나 김성훈의 전입은 별도 문제입니다. 특별매각조건에 기재된 포기 범위를 다른 임차인에게까지 확장해서는 안 됩니다. 특히 실제 점유와 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 위험을 제거된 권리로 처리할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2025.10.02 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 하나은행 근저당권 2건은 2021.10.22 이미 말소되었습니다. 반면 민지호의 임차권등기는 2023.11.07 접수되어 말소기준보다 빠릅니다.

등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 이는 일반 근저당권의 소멸 여부와 구분해 등록 및 관련 의무의 처리 상태를 확인할 사항입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 실제 임차인은 민지호와 김성훈 2명입니다.

③ 가격 분석 — 132,301,000원이 곧 실질취득가는 아니다

감정가 323,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 132,301,000원까지 하락했습니다. 최저가가 감정가의 40.96%라는 수치만 보면 할인 폭이 커 보입니다.

그러나 선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 매각대금 외에 미배당 보증금까지 실질취득원가에 반영해야 합니다. 이번 사건의 특별매각조건이 없다면, 현재 회차의 배당표상 미배당액은 185,351,214원이며 매각가와 이를 합한 금액은 317,652,214원입니다.

이번에는 해당 청구권의 포기 및 임차권 말소를 조건으로 하므로, 그 조건이 온전히 이행되는 범위에서는 미배당액을 실질 인수로 합산하지 않습니다. 즉 조건 적용 청구권만 놓고 보면 최저가 기준 취득대금은 132,301,000원입니다. 다만 별도 임차인 김성훈의 인수 가능 금액이 미상이므로 전체 실질취득원가 역시 확정할 수 없습니다.

미배당액은 배당 계산상 금액입니다. 명세서상 포기 조건이 적용되는 청구권의 매수인 실질 인수액과 구분해야 합니다. 회차별 가격은 제시된 매각 시나리오 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,301,000원 가정)

제시된 배당 추정표 기준이며, 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 민지호의 배당표상 부족분은 185,351,214원이지만 특별매각조건의 포기·말소 범위에 해당하면 실질 인수는 0원입니다. 김성훈의 권리관계와 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방화1동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.08.19. 승강기·위생·급배수·도시가스·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 동측으로 약 40m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,736,000원/㎡입니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 지정되어 있습니다. 감정요항표에 기재된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 현재 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 별도의 민간임대주택등기가 존재합니다.
• 환금성. 마곡JM팰리스는 20세대 규모입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.3회, 본건 4회 유찰 이력을 감안해 유사 다세대주택의 거래가격 및 매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각허가와 소유권 취득 과정에서 어떻게 이행되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 범위. 민지호 명의 임차권등기와 신청채권자의 권리 관계, 포기 대상 및 실제 말소 절차를 확인하세요.
• 김성훈 별도 조사. 전입일 2025.04.28의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인수 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
• 실질취득원가. 특별매각조건 적용 청구권의 실질 인수는 0원으로 보되, 김성훈 관련 금액이 확인되기 전에는 전체 취득원가를 확정하지 마세요.
• 시세 원본 확인. 감정가 대비 할인율과 별개로 동일 용도·면적의 최근 실거래가격을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하고 필요한 절차를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “포기 조건은 호재지만, 모든 임차인에게 적용되지는 않는다”

서울남부지방법원 2025타경12518은 4회 유찰로 최저가가 132,301,000원까지 내려왔습니다. 민지호의 보증금 315,000,000원은 배당표상 상당한 미배당액이 발생하지만, 특별매각조건상 잔여 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되는 범위에서는 매수인 실질 인수금액을 0원으로 판단합니다.

그러나 김성훈의 별도 임대차 관계는 아직 확정되지 않았습니다. 전입은 말소기준일보다 빠르고 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 특별매각조건이 존재한다는 이유만으로 이 임차인의 인수 위험까지 없다고 처리해서는 안 됩니다.

또한 소규모 다세대주택으로 4회 유찰된 상태이며 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건의 실효성, 김성훈의 권리관계, 실제 거래가격을 확인한 이후에야 전체 취득원가와 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 핵심은 낮아진 최저가보다 확약 밖에 남아 있는 미상 임차인 위험의 해소입니다.