서울남부지방법원 2025타경12522. 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 10층 1004호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 장진환이며, 2021.08.30 소유권보존과 민간임대주택등기가 함께 이루어졌습니다. 2021.09.08 하나은행 근저당권 2건이 설정됐으나 2021.10.08 이미 말소돼, 현재 경매에서의 말소기준은 2025.10.13 강제경매개시결정입니다.

권리분석의 중심은 두 임차인입니다. 김형준은 2021.09.17 임대차계약·확정일자를 갖고 2021.10.08 주민등록과 점유를 시작했으며, 2023.10.17 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 실제 현재 최저가를 기준으로 한 배당표도 166,716,818원을 매수인 인수액으로 계산합니다.

하지만 이번 사건에는 별도 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건상 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 김형준 임차권에 대응하는 위 미배당액은 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 다만 이 조건은 그 임차권 관련 위험에 적용되는 것이며, 별도의 점유자 황유진까지 자동으로 해소한다고 볼 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 별도 점유자는 미상위험

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 가격 판단 — 41%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 332,000,000원이고 현재 최저매각가는 135,987,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 108,789,600원, 6회 유찰 시 87,031,680원으로 제시돼 있습니다.

그러나 이 사건에서는 최저가 비율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 거래금액 기준의 최근 시세 비교가 제시되지 않아, 135,987,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정하지 않습니다. 특히 황유진의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 내려가더라도 별도 인수위험이 생기면 총 취득부담이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,987,000원 가정)

김형준의 보증금 부족분은 배당계산상 166,716,818원으로 매수인 인수액이 산출되지만, 특별매각조건상 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 300,000,000원은 현재 회차 배당계산에서 0원 배당입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 오피스텔이며, 현재 이용상태는 도시형생활주택입니다. 토지는 업무시설 오피스텔·공동주택 건부지로 이용중입니다.
• 입지. 방화1동주민센터 북서측 인근으로 아파트·다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 13층 건물의 10층 1004호이며, 사용승인일은 2021.08.19입니다. 승강기와 기계식주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 약 35미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 5,736,000원/㎡, 평지·사다리형, 광대로한면입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 물건상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성 점검. 마곡JM팰리스는 20세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰된 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김형준 임차권의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가·소유권이전 단계에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 황유진 보증금 확인. 2024.09.25 전입한 황유진의 임대차계약서, 보증금, 점유범위와 확정일자를 확인해야 전체 인수위험을 계산할 수 있습니다.
• “41%” 착시 경계. 최저가 135,987,000원이 감정가의 41%라도 최근 거래금액과 직접 비교되지 않으므로, 이 숫자만으로 싸다고 판단하지 않습니다.
• 점유·명도 관계 확인. 김형준 임차권등기와 별도로 황유진의 현재 실제 점유 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 등기와 매각조건에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수가 확정된 것은 아니다”

이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 감정가 332,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 135,987,000원입니다. 그러나 진짜 권리분석 포인트는 가격보다 임차인 구조입니다. 김형준의 보증금 300,000,000원은 원칙적으로는 현재 배당 후 166,716,818원이 남아 매수인에게 인수될 수 있지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 그 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.

반면 황유진은 말소기준보다 앞선 2024.09.25 전입과 2026.01.07 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 임차인까지 특별조건으로 해결됐다고 확대해석해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 실질취득은 135,987,000원이지만, 황유진의 미상 보증금이 확인되기 전에는 최종 총취득부담을 확정할 수 없습니다. 4회 유찰·20세대·평균 유찰 3.3회라는 점까지 겹쳐, 가격보다 먼저 미상 임차인의 권리범위를 해소해야 하는 사건입니다.

* 김형준 관련 “실질 인수 0원”은 특별매각조건을 반영한 판단입니다. 배당계산 자체에서는 현재 회차 미배당액 166,716,818원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 이 특별조건 밖 임차인인 황유진의 보증금·권리내용은 별도 확인 대상입니다.