서울남부지방법원 2025타경12522. 사건 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 장진환이며, 2025.10.13. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그보다 앞선 2021.09.08. 하나은행 근저당권 2건은 2021.10.08. 이미 등기부상 말소됐습니다.
문제는 임차권입니다. 김형준은 2021.10.08. 전입·점유, 2021.09.17. 확정일자, 보증금 300,000,000원이고 2023.10.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 임차권이므로 원칙적 배당계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1004호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 10층 · 사용승인일 2021.08.19. |
| 소유자 | 장진환 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 169,984,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 특별조건이 승부처
말소기준은 2025.10.13. 강제경매개시결정입니다. 김형준의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조대로라면 현재 최저가에서 김형준에게 166,804,224원이 배당되고 나머지 133,195,776원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 특별매각조건 때문에 이 금액은 그대로 매수인 부담으로 남지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 건물전부 · 2021.10.08. | 2021.09.17. | 300,000,000원 | 2023.10.17. | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
| 황유진 | 미상 · 2024.09.25. | 미상 | 미상 | 2026.01.07. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
갑구에는 2021.08.30. 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 문언이 있으므로, 금전 인수액과는 별개로 입찰 전 매각 후 존속 여부와 행정상 효력을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 169,984,000원으로 감정가 332,000,000원의 51.2%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김형준 룰상 미배당·인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 169,984,000원 | 133,195,776원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 135,987,200원 | 166,716,621원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 108,789,760원 | 193,533,297원 | 0원* |
* 김형준 관련 특별매각조건 적용 기준입니다. 황유진 관련 보증금·승계 위험은 별도이며 위 0원에 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,776원 |
| 1. 임차인 김형준 보증금 | 300,000,000원 | 166,804,224원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 김형준에게 166,804,224원이 배당되고 보증금 중 133,195,776원이 미배당됩니다. 이 133,195,776원은 일반 룰상 매수인 인수액으로 계산되지만, 특별매각조건 적용 시 김형준 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화1동주민센터 북서측 인근으로 아파트·다세대·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 13층 건물의 10층이며 사용승인일은 2021.08.19.입니다. 난방·위생·급배수·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,736,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 마곡JM팰리스는 20세대 규모이고 경매 표본 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 이 사건도 3회 유찰된 만큼 매수층과 재매각 난도는 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 황유진 보증금 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위·임대차계약 내용을 확인해야 총 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 김형준과 황유진을 섞지 말 것. 김형준에 대한 특별조건이 확인됐다고 해서 다른 임차인의 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30. 민간임대주택 등록 문언이 있으므로 매각 후 존속 여부와 관련 의무를 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단 별도. 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어, 최저가만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비. 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 실제 점유상태와 명도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 권리가 완전히 깨끗한 사건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 오해 포인트는 김형준의 보증금 300,000,000원입니다. 현재 최저가 기준으로는 133,195,776원이 미배당돼 일반적인 인수형 경매처럼 보이지만, 특별매각조건을 적용하면 김형준 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 때문에 알려진 범위의 실질취득 하한은 최저가인 169,984,000원입니다.
그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 황유진은 말소기준보다 앞선 2024.09.25. 전입자이지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·승계액 미상 위험이 남고, 김형준에게 적용되는 포기·말소 조건은 황유진에게 자동 적용되지 않습니다. 게다가 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔어도 최근 실거래 가격을 근거로 시세 이하라고 확인할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “주된 300,000,000원 인수 위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
