청주지방법원 2025타경3428. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3040의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 2,155,588,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,508,912,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.05.24. 서청주새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 1,836,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서상 고민숙은 2020.11.18. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 따라서 자동 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 고민숙의 미배당 보증금이 존재하는지 확인하기 전에는 실제 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3428 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3040 · 죽천로 96-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 상업용 |
| 토지 | 422.1㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 이승호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,155,588,000원 / 1,508,912,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,526,058,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 2 제시외 건물 각 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 임차인은 별도 확인
2019년과 2020년의 기존 근저당은 말소됐고, 2022년 서청주신용협동조합 근저당도 2024.05.24. 해지됐습니다. 같은 날 새로 설정된 서청주새마을금고 근저당권 1,836,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 이경의 전세권 100,000,000원과 근저당권 120,000,000원, 조수진의 전세권 85,000,000원, 여러 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 선순위 1명과 미상 점유자 확인이 핵심
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경 | 1층 전체 | 2024.09.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025.07.23 |
| 고민숙 | 미상 | 2020.11.18 / 미상 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 조수진 | 303호 전체 | 2024.06.10 / 미상 | 8,500원 | 없음 | 2025.08.22 |
| 신우람 | 3층 234.86㎡ 중 약 24.32㎡(302호) | 2025.04.30 / 2025.04.30 | 10,000,000원 | 없음 | 2025.10.22 |
| 까지 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 부터 | 미상 | 2024.06.10 / 2024.05.02 | 0원 | 없음 | 2025.08.22 |
실제 확인의 우선순위는 명확합니다. 고민숙의 임대차계약서·보증금·점유범위·배당요구 여부를 확인해야 하고, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 ‘까지’ 역시 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 반면 이경·조수진·신우람·부터는 전입이 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,508,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,489,120원 |
| 2. 근저당 · 서청주새마을금고 | 1,836,000,000원 | 1,491,422,880원 |
| 3. 전세권 · 이경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 조수진 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 임점숙 | 205,872,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 35,690,137원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 성주헌 | 4,469,180원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 성심수산 유한회사 | 32,879,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,463,410,317원, 예상 배당액은 1,491,422,880원, 미배당액은 971,987,437원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 위 배당계산의 매수인 인수액 0원은 선순위 임차인 보증금 미상 문제까지 해소했다는 뜻이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 1,508,912,000원 | 1,491,422,880원 | 971,987,437원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,056,238,399원 | 1,043,276,015원 | 1,420,134,302원 |
| 3회 유찰 · 34% | 739,366,879원 | 729,573,210원 | 1,733,837,107원 |
유찰이 진행되면 최저가는 낮아지지만 채권 미배당은 971,987,437원 → 1,420,134,302원 → 1,733,837,107원으로 커집니다. 후순위 등기권리는 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 문제는 별도이므로, 낙찰가만 내려간다는 이유로 위험이 함께 줄어드는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 직지초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 422.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(하복대지구)·주거용지이며 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
- 도로·제한. 중로1류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고민숙 보증금 확인. 2020.11.18. 전입의 선순위 대항력 임차인입니다. 임대차계약서·보증금·점유범위·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘까지’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 이경 관계 확인. 임차인 이경은 전세권자·근저당권자와 동일한 이름으로 나타나므로 관계인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당표보다 선순위 차감액이 커질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 목록 2의 제시외 건물 각 매각 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 사건은 등기부만 보면 구조가 선명합니다. 2024.05.24. 서청주새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후의 전세권·근저당·가압류·압류·경매 관련 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계까지 합치면 결론이 달라집니다. 고민숙은 말소기준보다 약 3년 6개월 앞선 2020.11.18. 전입이고 보증금이 미상입니다. ‘까지’ 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 1,508,912,000원만 보고 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금과 배당관계가 확인돼야 비로소 인수액을 계산할 수 있고, 최근 실거래 자료도 없어 가격이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 이 물건의 순서는 가격 계산보다 선순위 임차관계 확인이 먼저입니다.
