청주지방법원 2025타경3428. 청주시 흥덕구 복대동 3040, 도로명주소 죽천로 96-3의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 이승호이고, 등기상 말소기준은 2024년 5월 24일 설정된 서청주새마을금고 근저당권 1,836,000,000원입니다. 이후 이경의 전세권·근저당권, 조수진의 전세권, 여러 가압류·압류와 경매개시결정, 신우람의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 있어 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 고민숙의 전입일은 2020.11.18로 말소기준보다 훨씬 앞서고 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 낙찰가와 동일하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3428 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3040 · 충청북도 청주시 흥덕구 죽천로 96-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 상업용 |
| 토지 | 대 422.1㎡ · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 이승호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,155,588,000원 / 2,155,588,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,526,058,572원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 목록 2 제시외 건물 각 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 을구 6번 서청주새마을금고 근저당권입니다. 이경의 전세권 100,000,000원과 근저당권 120,000,000원, 조수진의 전세권 85,000,000원, 충북신용보증재단·임점숙·롯데카드·성주헌·성심수산의 가압류, 국민건강보험공단·청주시·국의 압류, 신우람의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 선순위 1명, 판정 미상 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경 | 1층 전체 | 2024.09.25 / 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고민숙 | 미상 | 2020.11.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수진 | 303호 전체 | 2024.06.10 / 미상 | 85,000,000원 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신우람 | 건물 3층 234.86㎡ 중 약 24.32㎡(302호) | 2025.04.30 / 2025.04.30 | 10,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 까지 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 미상 | 2024.06.10 / 2024.05.02 | 0원 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이경은 등기부상 전세권자·근저당권자와 동일한 이름으로 확인되며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다. 이경의 임차보증금 자체는 미상이고, 별도로 등기된 전세권 금액은 100,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,155,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,955,880원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서청주새마을금고 | 1,836,000,000원 | 1,836,000,000원 |
| 을구 8번 전세권 · 이경 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 이경 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 10번 전세권 · 조수진 | 85,000,000원 | 75,632,120원 |
| 갑구 9번 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 임점숙 | 205,872,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 35,690,137원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 성주헌 | 4,469,180원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 성심수산 유한회사 | 32,879,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,463,410,317원 중 예상배당은 2,131,632,120원, 미배당은 331,778,197원입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 직지초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 대 422.1㎡, 평지·부정형·중로각지이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(하복대지구)·주거용지에 해당합니다.
- 도로. 소로2류와 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,109,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 목록 2의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고민숙 보증금 확인이 최우선. 2020.11.18 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 배당 여부를 확인해 실제 매수인 인수액을 계산해야 합니다.
- ‘까지’ 점유관계 재확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 확인해야 합니다.
- 이경 관계 확인. 임차인 이경과 등기부상 전세권자·근저당권자 이경이 동일하며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다.
- 조수진 전세권 미배당. 전세금 85,000,000원 중 신건 예상배당은 75,632,120원입니다. 등기 전세권은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·청주시·국의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 목록 2의 제시외 건물까지 매각에 포함됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”만 보고 안전형으로 분류하면 안 된다
이 사건은 표면적으로는 말소기준이 명확합니다. 2024.05.24 서청주새마을금고 근저당권 이후의 전세권·근저당권·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 낙찰자가 실제로 떠안을 수 있는 위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다.
고민숙은 2020.11.18 전입한 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘까지’의 점유도 남아 있습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정치로 받아들일 수 없습니다. 보증금을 확인하기 전에는 실질취득가도 확정되지 않습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계 원본 확인이 선행돼야 하는 권리확인형 물건입니다.
