80,640,000원
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서울남부지방법원 2025타경12530. 서울 강서구 마곡동 스카이오피스텔 9층 905호입니다. 감정가는 126,000,000원이며 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,640,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 45,360,000원 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 유찰률이 아니라 백경민 임차권의 대항력과 특별매각조건입니다.
백경민은 2022.09.21. 전입과 점유를 시작했고, 2024.08.23. 보증금 124,900,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일은 2025.10.13.이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 특별한 조치가 없다면 매각으로 당연히 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제9층 제905호 [도로명주소] 서울특별시 강서구 강서로 451 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방·화장실 · 지하5층/지상10층 중 9층 |
| 사용승인 | 2016.02.04 |
| 소유자 | 박재범 (2022.10.28. 매매, 거래가액 134,000,000원 · 2022.11.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 80,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2016년 하나은행 근저당권 92,400,000원은 2022.09.21. 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 경매개시결정보다 앞선 부담은 백경민의 주택임차권입니다. 전입·점유일이 2022.09.21.로 경매개시결정일 2025.10.13.보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판정 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백경민 실제 임차인 1명 | 건물전부 주거(임차권등기) | 2022.09.21. 배당요구 2024.08.23. | 124,900,000원 2023.09.21. 15,100,000원 감액 | 대항력 있음 우선변제 판정 미상 임차권등기 | 실제 임차인 보증기관 중복신고 아님 |
② 특별매각조건 — 미배당 잔액을 포기한다
이 조건이 적용되지 않는 일반 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어, 매수인의 낙찰대금과 인수액을 합친 총액이 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 현재 회차에서는 126,751,520원, 3회 유찰 가정에서는 126,461,216원, 4회 유찰 가정에서는 126,228,973원입니다. 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없는 구조죠. 이 사건은 특별매각조건이 그 고정효과를 끊어, 조건 이행 시 권리상 취득액이 낙찰가로 내려오는 사례입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 일반원칙상 미배당 | 일반원칙 총취득 | 특별조건 이행 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 80,640,000원 | 46,111,520원 | 126,751,520원 | 80,640,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 64,512,000원 | 61,949,216원 | 126,461,216원 | 64,512,000원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 51,609,600원 | 74,619,373원 | 126,228,973원 | 51,609,600원* |
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 정상적으로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 취득세·체납관리비·명도비용 등은 별도입니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 126,000,000원의 64%인 80,640,000원입니다. 특별매각조건이 이행되면 권리상 실질취득도 80,640,000원으로 내려오지만, 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 감정가는 시장 실거래가와 동일한 개념이 아니며, 오피스텔은 호실 면적·임대수익·관리비·공실 가능성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,851,520원 |
| 1. 주택도시보증공사 | 124,900,000원 | 78,788,480원 |
| 미배당 잔액 | - | 46,111,520원 특별조건상 반환청구권 포기 |
| 임차인 백경민 관련 매수인 인수 | 124,900,000원 | 실질 0원* 임차권등기 말소 조건 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용·배당액은 제시된 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 방과 화장실을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 양천향교역(지하철 9호선) 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 양천향교역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물 중 9층이며 사용승인일은 2016.02.04.입니다. 승강기·개별난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 광대로와 서측 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당합니다. 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 조건에 정확히 반영되는지 확인하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 대금납부 뒤 임차권등기 말소 신청의 주체·시기·필요서류를 집행계 또는 관련 기관에 확인하세요.
- 포기 범위 확인. 현재 회차 미배당 추정액 46,111,520원 전부가 포기 대상인지, 추가 지연손해금이나 비용 청구까지 포함되는지 원문을 대조하세요.
- 실거래 대조. 감정가의 64%라는 비율만 보지 말고 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대수익을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만 남고 실제 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지 현장과 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 사용 현황을 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·공항 관련 보호지구·도시개발구역 등의 구체적 제한과 이용계획을 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 124,900,000원의 대항력 임차권이 최저가 80,640,000원보다 커서 위험한 인수형 물건입니다. 일반원칙상 현재 회차 미배당액 46,111,520원을 더하면 권리상 총취득은 126,751,520원이 되어, 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 부근에 머뭅니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 조건이 그대로 이행되는 경우 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 따라서 권리의 결론은 조건부 안전입니다. 다만 가격은 별개입니다. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없으므로, 최신 실거래와 임대수익 검증 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 특별조건은 긍정, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 포기·말소 조건의 확실한 이행과 실제 시장가격 확인입니다.
